경제 강연 곽수종 박사 '2024년 한국 부동산 전망' 명사초청
부동산 거품이 생겨날수밖에 없는 이유는?헌법은 모든 인간에게 행복 추구의 권리를 부여합니다. 이는 극단적으로 해석하면 정부가 국민의 사유재산을 몰수할 수도 있음을 의미할 수 있습니다. 이것은 국가주의적 접근으로, 모든 국민의 행복을 위해 정부가 강력하게 개입할 수 있다는 것을 시사합니다. 그러나 이러한 행위는 실제로 실행되지 않습니다. 왜냐하면 행복이라는 개념은 개인의 행복을 우선시하고, 우리는 자본주의 시장 체제 내에서 개인의 행복을 추구하기로 합의했기 때문입니다.개인의 행복에는 기본적인 생존의 조건, 즉 의식주가 포함됩니다. 풍요로운 주거 환경만 있다고 해서, 음식을 구할 수 없거나 주변이 사막으로 변했다면, 그런 환경에서는 행복을 느낄 수 없습니다. 이처럼 의식주는 행복을 추구하기 위한 기본 조건입니다.행복은 각자에게 다른 의미를 지니지만, 여기서 말하는 행복은 추상적이기보다는 현실적이고 본능적이며 실제적인 행복입니다. 그리고 부동산 문제는 이러한 행복의 구성 요소 중 하나입니다. 원칙적으로 시장이 이 문제를 해결해야 하지만, 이해관계자가 많고 복잡하여 쉽지 않습니다.부동산 시장에는 개발사, 시공사, 분양사, 인테리어 업체, 아파트 관리인, 도시 계획가, 그리고 공무원 등 다양한 이해관계자들이 있습니다. 이들 각자는 자신의 이익을 최우선으로 생각합니다.때로는 부동산 시장이 제대로 작동하지 않을 때 더 큰 이익을 얻을 수 있는 구조가 형성되기도 합니다.이와 같은 상황은 물리학의 '끌림과 밀림'의 원리로 비유할 수 있습니다. 이해관계가 어떻게 서로를 끌고 밀치는지를 이해하면 현재의 부동산 시장과 행복 추구의 복잡한 관계를 이해할 수 있습니다.결국, 이 모든 복잡한 문제를 공정하게 판단하고 조정할 수 있는 기관은 사법부입니다. 사법부, 특히 헌법재판소는 독립적인 기관으로서 헌법을 해석하고 정의로운 판결을 내리는 중요한 역할을 합니다. 따라서 부동산 시장의 현 상황을 세밀하게 살펴보고 개선하기 위해서는 이러한 기관의 역할이 중요합니다.만약 제가 100만 원으로 집을 살 수 있다면, 일반적으로 어떻게 집을 구매할까요? 대부분의 사람들은 100만 원보다 더 높은 가격의 집을 구매하는 경향이 있습니다. 왜냐하면 100만 원짜리 집은 학군이나 동네 분위기가 좋지 않을 수 있기 때문입니다. 따라서 소비자는 약간의 부담을 느끼더라도, 50만 원을 더해 70만 원을 추가로 지불하면서 조금 더 나은 환경의 집을 선택하는 경향이 있습니다. 이는 소비자 심리의 일환으로, 자동차를 구매할 때 기본 옵션만 선택하는 경우가 드물며, 대부분은 추가 옵션을 원하게 됩니다.이처럼 더 좋은 조건의 주택을 선택하면, 당연히 이자를 지불해야 합니다. 원금과 이자를 상환하는 것은 금융의 기본 원칙입니다. 그리고 이 상환에 영향을 미치는 것이 금리 정책이죠. 금리 정책은 단기적으로 변동하는 것보다는 중장기적이고 고정적인 특성이 바람직합니다. 변동 금리보다는 고정 금리를 선택하는 것이 안정성 측면에서 더 현명한 결정이 될 수 있습니다.경제활동을 하는 대다수의 사람들은 약 30년 동안 경제 사이클을 경험하게 됩니다. 경제는 상승과 하락을 반복하지만, 장기적으로 보면 평균을 낼 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 고정금리를 선택하면 큰 문제가 없습니다. 하지만 변동금리를 선택했다가 금리가 상승하면 큰 혼란을 겪을 수 있습니다.국회는 이러한 문제에 대응하기 위해 가계부채의 부담을 줄여줄 법을 만들어 활동해야 합니다. 부동산 가격은 출산, 교육 등 다양한 사회 문제와 연결되어 있습니다. 예를 들어, 강남의 부동산 가격이 천정부지로 치솟으면, 사람들은 현재의 5억짜리 집을 떠나 1억짜리 전세나 지방의 주택으로 이주하는 것보다 더 높은 가격대의 주택을 향해 나아가려는 본능을 가지고 있습니다.이러한 현상은 개인의 행복 추구와 연결되어 있지만, 이것만으로 헌법을 바꿀 수는 없습니다. 사회는 개인의 행복을 위해 존재하는 것이 아니며, 교육을 통해 이를 조정하고 적절한 소득 수준과 지출을 고려하여 행복을 찾아가는 방향을 제시해야 합니다. 그러나 교육도 때때로 자본가 계급에 의해 조정되어 포퓰리즘적이고 세뇌적인 요소를 포함할 수 있습니다.산업혁명 이후 교육은 노동 시장의 필요에 의해 발전했고, 그 방향성은 대체로 부유한 계층의 이해에 맞춰져 있었습니다. 그리고 정치는 이 모든 것을 이해하고 경제적 정의를 추구하는 수단으로 활용될 수 있어야 합니다. 결국, 국회의원들이 만드는 법은 종종 자신들의 이해를 반영하며, 이는 국민의 이익과 항상 일치하지 않을 수 있습니다.2024년 한국 부동산 시장은 어떨까요?여러분이 알다시피, 20억 원짜리 집값이 0.1% 오른다면, 그것은 2천만 원이 아닌, 실제로는 200만 원의 상승을 의미합니다. 물론, 이는 한 달 새에 일어난 변화가 아닙니다만, 우리 모두 이러한 변화를 체감하고 있지 않습니까? 서민들은 대통령보다도 더 집에 대한 열망을 가지고 있으며, 시장 조사를 하고 의견을 나누며 정보를 수집합니다.그럼에도 불구하고, '카더라 통신'에 의존해 시장에 뛰어드는 것은 위험한 일입니다. 오판은 자신의 책임으로 인정해야 합니다. 이것이 제가 말씀드리고 싶은 바입니다. 2024년까지 미국과 중국의 경제가 크게 발전할 근거는 부족합니다. 전문가들 사이에서도 이러한 의견이 많으며, 이는 빙빙 돌려 말하지 않아도 명확합니다.현재 한국의 잠재 성장률이 2%에서 1%대로 떨어질 것이라고 예상되는 가운데, 정부와 국회는 혁신적인 대책을 내놓지 않고 있습니다. 4차 산업 혁명 관련 개발이나 과학 기술 연구에 대한 지원도 축소되는 추세입니다.이러한 배경 속에서 부동산 시장과 주식 시장은 합리적인 근거보다는 개인의 욕심과 주변의 영향에 의해 움직입니다. 심지어 지방 부동산 시장에는 서울 자본이 대거 유입되고 있습니다. 과연 이것이 정의로운 현상일까요?개인적인 행복을 추구하는 것이 나쁘지 않지만, 이것이 사회적 정의와 어떻게 조화를 이룰 수 있는지 고민해야 합니다. 모든 정책이 개인의 이익만을 추구한다면, 그 정책의 의미는 퇴색하게 됩니다.경제적, 사회적 판단을 내릴 때는 각자의 철학과 가치가 양심과 상식에 부합해야 합니다. 이러한 기준으로 볼 때, 2024년 한국 부동산 시장이나 주식시장의 전망은 그다지 밝지 않습니다. 환율과 금리의 상승 가능성이 더 높아, 투자가 줄고 소비가 감소할 것이며, 결국 한국 경제의 성장률은 2% 이하로 떨어질 것입니다.결국 중도의 관점에서 정치와 경제, 사회 문화적 활동을 접근해야 하며, 그 기준은 심장 즉, 양심과 상식에서 찾아야 합니다. 정책 결정에 있어 중심을 잃지 않는 것이 중요합니다.부의 흐름을 완벽하게 예측하는 것은 불가능에 가깝습니다만, 미래를 선도할 상품군에 대해 여쭙는다면, 주목할 만한 분야들이 있습니다. 바로 로봇, 비메모리 반도체, 무인자동차, 드론, 바이오메드, 우주 및 항공 산업이 그것이죠.이러한 분야들을 연결하는 핵심 플랫폼으로 로봇, 드론, 바이오메드, 우주 항공, 비메모리 반도체를 꼽을 수 있습니다. 이들은 모두 하나의 중심, 즉 '데이터센터'로부터 힘을 얻습니다. 그렇습니다, 빅데이터가 그 중심 역할을 맡는 거죠. 데이터센터의 존재 유무는 이러한 산업들의 발전 가능성을 크게 좌우합니다. 한국에는 이미 데이터센터가 구축되어 있으나, 중국이나 미국의 데이터센터와 견주어 볼 때 그 규모와 경쟁력을 검토해볼 필요가 있습니다.다음으로, 이 모든 기술적 발전을 종합적인 예술로 승화시킬 수 있는 플랫폼은 우주항공 및 디지털 통신 분야입니다. 바이오 기술도 중요한 역할을 합니다. 왜냐하면 우주로의 장기 탐사를 위해서는 인간의 생물학적 한계를 극복하는 기술이 필수적이기 때문이죠. 또한, 드론과 로봇은 화성과 같은 환경에서의 탐사를 위한 중요한 도구입니다.스타트랙과 같은 공상과학 영화는 물리학적 관점에서 흥미로운 상상을 제시합니다. 우주선이 빛의 속도로 이동하고, 아인슈타인의 상대성 이론을 활용해 4차원 공간을 여행하는 컨셉은 과학과 상상력의 결합입니다. 인간을 분자, 원자, 핵으로 분해하여 다른 곳에 재조합하는 기술은 아직 과학 소설의 영역에 속합니다만, 이는 미래 기술 발전의 방향성을 제시하는 것일 수 있습니다.우주항공 분야에서는 미국, 중국, 러시아가 선도하고 있으며, 독일, 프랑스, 일본 등은 이들 국가의 우주 활동에 필요한 주요 부품과 소재 개발에 협력하는 산업체계를 갖추고 있습니다. 이는 대한민국이 미래 우주 산업에서 어떤 위치를 차지할 것인가에 대한 질문을 던지게 합니다.대한민국의 미래에 대한 비전이 분명하지 않다면, 우리의 경쟁국들은 이를 보고 어떤 반응을 보일까요? 그들은 아마도 우리의 상황을 보고 걱정보다는 만족을 느낄 것입니다. 이는 1990년대 미국 기업들의 다우지수 상승 추세와 비교하여 볼 때, 현재의 위기를 기회로 바라보고 대응하는 지혜가 필요함을 시사합니다.마지막으로, IT 산업과 반도체 산업은 서로 밀접하게 연관되어 있으며, 반도체는 IT 산업의 근간을 이루는 핵심입니다. 이는 서울의 부동산 시장 상황과도 연결됩니다. 경제적 이득을 취할 수 있는 시기에 맞춰 적절한 투자를 함으로써, 부동산 시장의 동향을 어느 정도 예측할 수 있을 것입니다.