PROLOGUE _ 인사이트는 안을 잘 보는 것이다

감사의 글

part1 우리는 왜 부동산으로 울고 웃는가

집이 주인이 되는 ‘주주(住主) 사회’

집 빼고는 사는 게 다 고만고만

이 산골에서 훨씬 더 잘 먹습니다

순돌이 아빠를 기억하십니까

삶의 또 다른 필수요소인 ‘락’

아파트값만 중요한 사람들

넘쳐나는 뉴스가 집값 걱정을 부추긴다

왜 자극적인 부동산 뉴스만 쏟아질까

집값 출렁이게 만드는 부동산 뉴스

왜 강남 아파트 뉴스만 많을까

자주 일으키는 과잉 일반화의 오류

부동산 뉴스에는 왜 유독 악플이 많을까

최강의 지식 정보통으로 부상한 유튜브

뉴스를 액면 그대로 믿으면 안 되는 이유

고령자들은 왜 ‘부동산 프렌들리 세대’가 되었나

재물에 관심 많은 나를 너무 자책하지 마라

경험치가 투자 패턴을 결정한다

고령 인구 늘어나면 생계형 매물 쏟아진다더니…

또 다른 고령자, 액티브 시니어

대도시 아파트는 안 팔고 ‘이중생활’

재산 늘리기, 결국 자식 재테크

우리도 모르게 믿게 된 신흥종교 ‘아파트교(敎)’

뉴기니에서 부의 상징이 된 ‘짐’

되팔 수 없으면 시세는 무의미하다

가격이 비싸면 주거환경도 좋을 것이라는 환상

다 귀찮아, 그냥 아파트 살래

이제는 익숙한 가격 중심적 사고

내 인생이 루저 같아요

부동산 불패 신화는 한국판 기복신앙

형제가 아파트를 사면 배가 아픈 시대

이름이라도 바꿔 가격을 올려볼까

우상향에 대한 맹신은 금물

part2 달라진 시대, 달라진 부동산 시장 풍경

부동산 블루 시대, 부동산이 경제학이 아닌 사회학이 된 까닭

부동산 투자는 왜 주식보다 당당하지 못할까

‘하우스 디바이드’, 부동산은 곧 계급문제

분노 사회, 별일 아닌데 화가 난다

‘분노 비즈니스’의 희생양 될라

건물주는 다들 나쁜 놈입니까

세입자와 건물주는 운명 공동체

도덕을 제외한 모든 문제는 회색 영역이다

누구나 모르는 사람에게 빚을 지고 살아간다

‘욕망의 자산’ 강남에 변화의 흐름이 감지되다

경제적 해자, 강남 아파트

강남, 사고팔기식 재테크는 힘들어

고액 월세 아파트는 또 다른 꼬마빌딩

부러움과 동시에 질투받는 부자들

은밀한 콘크리트 축장

한국에도 ‘빈집세’ 물리는 시대가 올까

빌딩에서도 엿보이는 ‘자산 굳히기’

‘강남 불패’보다는 ‘강남 덜패’

전국 곳곳에 들어선 ‘리틀 강남’

아파트가 ‘쉬코노미’의 상징이 된 이유가 있었네

중국에 아파트가 많아진 이유

아파트는 남녀의 수평적 질서를 상징한다

삼식이는 맹자 탓?

아파트에서 답답함을 느끼는 남자들

여성들이 주도한 아파트 재테크의 역사

복부인은 있어도 복장군은 없더라

부부 공동명의가 증가한 또 다른 이유

월세화 시대의 주거 경제학

부쩍 늘어나고 있는 준월세

내 집 마련의 ‘사적 지렛대’가 사라지다

집 한 채는 필수다

흔들리는 집값 하방경직성

세입자 면접 보는 시대가 올까

월세가 아파트 등급을 가른다

요즘 부동산 시장의 심리적 이중주와 편향

집값이 ‘안정되어야 한다’와 ‘안정될 것이다’의 차이

정책은 국민의 상식을 제도화한 것이다

가격과 가격지수는 다른데…

TV, 부동산 욕망과 당위의 갈림길

마이 비즈니스와 유어 비즈니스

우월감 속 또 다른 열등감

전원생활이 자연 친화적이라는 착각

part3 부동산 시장의 거친 변화에 우리 삶도 조마조마

누구나 전문 딜러처럼 타이밍을 재면서 살아야 하는 운명

사고파는 시점이 삶을 가른다

집을 산다는 것은 운명과의 백병전

저 자신을 용서하기 힘듭니다

때로는 이성적 접근이 더 어려운 시장

옛날 가격을 알면 다시 사기 힘든 이유

집을 사니 이젠 값 떨어질까 걱정

‘유동성 잔치’ 후 거품 해소는 필수 과정

잔파도는 무시하되 큰 파도는 신경 써라

마음을 다치지 않는 ‘정신 승리법’

지식 네트워크로 똑똑한 개인들이 자주 군집행동을 하는 이유

SNS는 부동산 정보의 보물창고죠

평상시에는 집단지성

불안해지면 경기장의 관중처럼 행동한다

모방의 무한 연쇄

경쟁 심리와 군집 스위치

하락기 군집행동은 생존 본능

시장의 힘은 공룡, 머리는 슈퍼컴퓨터, 움직임은 광속

고지능 유기체로 진화하는 시장

시장 가격은 개인의 평균 기대치 합이 아니다

시장은 때로 아전인수식으로 정보를 굴절시킨다

거래 허가제에도 아파트는 무덤덤

양자 얽힘, 초연결사회와 임대차 3법

시장 근본주의자와 도덕주의자는 왜 위험한가

헨리 조지의 좌도우기

멀미는 운전자보다 동승자가 한다

정부의 메시지가 제대로 전달되려면

서 있는 위치가 바뀌면 풍경도 달라진다

주택 시장은 안정되고 내 집값은 올랐으면

‘배치’가 사람을 바꾼다

눈물이 고여 투기 광풍이 된다

임계점을 지나야 급락이 온다

내 취향대로 지은 집이 제값 못 받는 이유

부동산 정책의 서로 다른 프레임

상호주관성과 구동존이

part4 세상의 주역 MZ세대의 공간 욕망을 욕망하라

굿바이 부머, 굿모닝 MZ

코로나19 사태, 그리고 세대교체

왜 제 가방을 받아주려고 하시는 거죠

혼자서도 잘 먹고 잘 놀아요

통화 예절은 글로벌 교양 감각

부모는 나의 ‘빽’

우린 공간 소비와 상품 소비 패턴이 달라요

세대 간 다른 ‘공간의 친숙도’

인재 구하러 사무실도 도심에 마련

MT로 MT 갈까요

‘그린 레저’보다 ‘콘크리트 레저’

사람 얼굴보다 디지털이 더 편안해요

투자는 게임, 돈 되는 건 다 투자하죠

‘아파트 득템’을 아십니까

투자 유목민, 투자할 곳은 널려 있습니다

명예보다 돈이 더 중요하죠

대출은 나의 능력, 빚테크는 기본

대를 이어 ‘하우스푸어’ 될라

MZ세대가 선호하는 주거 공간은 따로 있다

서로 다른 집에 대한 욕망

우리에겐 가안비가 중요해요

한국에는 왜 ‘탈도심, 탈아파트 현상’이 없을까

30대가 토지 투기를 하지 않는 이유

난 욜로 스타일, 몸테크는 싫어요

요즘 시대 투자 방식 ‘갭투자’ 스토리

‘욕망의 바벨탑’ 기업형 갭투기

개인이 갭투자를 하는 2가지 이유

탈서울 갭투자와 심리적 거리

보증금은 반드시 갚아야 하는 부채

갭투자가 시장에 미치는 영향

part5 다가오는 설렘과 두려움의 뉴노멀, 생존법을 찾아라

미래 부동산 시장의 3대 키워드 : 인구, 기후, 테크놀로지

인구, 듣기만 해도 가슴이 답답한 말

부동산이 마치 감옥 같아요

극심해질 ‘공간의 마태 효과’

빈집은 아파트보다 단독주택에서 많이 나올 듯

지구 온난화 후폭풍, 계곡과 해안가 주의보

자산 포트폴리오를 심플하게 짜야 하는 이유

또 다른 변수, 차이나 머니

공간의 경계와 고정관념이 무너지는 세상

복합공간으로 재탄생하는 아파트

새 아파트의 인기 이유, 커뮤니티 시설의 힘

홈코노미, 올인룸 시대

저는 휴양지에서 근무합니다

메타버스에서 출근 도장 찍어요

지하에 들어선 은행 PB센터

소비의 구조적 변화에 흔들리는 ‘상가 로망’

신도시를 만들 때마다 사라지는 노후 밑천

상가를 덜 지어야 모두 산다

분양상가와 통제감

모바일이 상권 흐름을 바꾼다

‘위풍당당’ 도심 상권은 왜 이렇게 되었을까

‘홈 어라운드 소비’ 동네 상권은 안전할까

주택보다 더 심한 상가의 초양극화

part6 혼돈의 시대, 나의 슬기로운 부동산 해법 찾기

집을 살까 말까, 나는 왜 의사결정이 어려운가

생각이 많으면 결정이 어렵다

나는 왜 부동산을 사지 못할까

부동산을 팔지 못하는 이유

후회하지 않을 방법 4가지

부동산 정보홍수 시대 거짓 정보에 흔들리지 않는 법

50%만의 진실은 거짓이다

일부 진실만 담은 전망이 무서운 이유

인간 손가락이 8개였다면 ‘8년 주기설’?

토지보상금은 언제나 집값 불쏘시개가 되나

비율(%)보다 금액에 더 예민한 까닭

상승기와 하락기의 전망은 누가 잘 맞을까

이해 당사자를 제대로 가려내는 눈

이분법적 세상에서 균형 잃지 않기

남에게 영향을 미치는 사람의 윤리지능

투자가 삶의 일부가 된 사회에서 지혜롭게 사는 법

노동소득은 신성한 것이고 투자소득은 현명한 것이다

명심보감보다 재무보감이 중요한 시대

나보다 똑똑한 시장과 정면 승부는 위험

‘내가 뭐 어때서?’ 자기 자비가 필요한 이유

나의 투자 실패를 남에게 떠벌리지 마라

투자 일상화 시대, ‘결정 피로감’을 줄여라

방향이 옳으면 속도는 그다지 중요하지 않다

행복 찾기, 그 방정식 4가지

EPILOGUE _ 패스트 팔로워(fast follower)가 되어야 살아남는다

미주

◆ 책 속으로

투자 자산화한 부동산 시장에서 변동성은 필수적이다. 거대한 유동성 축제 뒤에는 반드시 고통스러운 조정 기간이 뒤따르기 마련이다. 거품이 빠지면서 뒤늦게 랠리에 뛰어든 사람들은 어려움을 겪을 수밖에 없다. 거품은 허망한 것이다. 모래성처럼 속절없이 무너진다. 하지만 부동산 시장에는 영원한 상승이 없듯이 영원한 하락도 없다. 시간이 흘러 새살이 돋듯 부동산 시장도 회복세로 접어들 것이다. 필자는 장기적으로 우상향을 믿는 합리적 낙관론자이고 싶다. 하지만 부동산 시장이 회복세로 접어들더라도 이전과는 다른 양상을 띨 수 있다. 우리는 과거에 일어났던 일이 같은 패턴으로 반복될 것이라는 ‘패턴화의 함정’에 빠지기 쉽다. 하지만 이번에도 과거의 전철을 그대로 밟는다는 보장이 없다. 도식적인 사고보다 유연한 마인드로 핵심 세력의 움직임을 고찰할 때 흐름을 제대로 파악하고 대응하는 힘을 키울 수 있다. pp.11-12

사람이 살아가는 데 필수적인 3대 요소는 의식주(衣食住)로 옷과 음식, 그리고 집이다. 이 3가지 요소를 갖춰야 생명 유지에 필요한 기초 생활을 이어갈 수 있다. 집은 인간의 기본 욕구 가운데 필수요소로, 글자 순서로 따지면 맨 마지막이다. 이제 어느 정도 살 만해지면서 굶거나 헐벗은 사람이 거의 없어졌기 때문인가. 의식주의 순서가 최근 들어서는 뒤바뀐 느낌이다. 실제로 순전히 ‘먹고’ ‘입는 것’ 에 대한 걱정은 과거에 비해 많이 줄었고, ‘사는 곳’인 주(住)에 더 신경을 많이 쓴다. ‘내 집 마련의 꿈’은 있어도 ‘내 옷 마련의 꿈’이나 ‘내 음식 마련의 꿈’이라는 말은 없다. 오죽하면 초등학생에게 미래의 꿈을 물었더니 ‘내 집 마련’이라고 답했다는 우스갯소리까지 들릴까. 대도시에 사는 사람일수록 옷이나 음식 걱정보다 ‘집 스트레스’가 더 많다. 많은 사람이 집 때문에 울고 웃는다. 주택 문제가 현대인의 가장 큰 문제가 되어버렸다. pp.25-26

부동산 불패 신화는 부동산 가격이 결코 떨어지지 않을 것이라는 굳건한 믿음이다. 부동산에 대한 무조건적인 믿음은 다분히 신앙적이다. 불패 신화의 정반대 쪽에서 폭락론이 잠시 득세할 때가 있지만 오래 지속되지 않는다. 아직까지는 부동산 불패 신화가 한국 사회의 지배적 정서다. 부동산, 특히 아파트를 가진 대다수 사람들은 가격이 오르기를 염원한다. 자신의 복을 비는 기복신앙과 닮아있다. 아파트에 대한 집단적인 맹신은 ‘아파트교(敎)’를 연상케 한다. 아파트라는 콘크리트 구조물을 믿는 것은 아니다. 시장에서 형성되는 아파트 가격을 신봉하는 것이다. 그런 점에서 보면 아파트 그 자체가 아니라 아파트 가격을 믿는 종교에 가깝다. ‘아파트교’는 한국에서 유독 두드러지는 세속화된 종교이자 현대판 기복신앙이다. 많은 사람이 예수나 부처에게 소원을 빌기보다는 아파트 콘크리트에 대고 기도한다. 그런 행위가 현세에서 훨씬 빨리 부와 성공을 성취하는 길이기 때문이다. 이래저래 많은 사람이 ‘아파트교’ 신도로 산다. 술자리에서 건배사로 “재건축(재미있게, 건강하게, 축복하며 살자)” “재개발(재밌고, 개성 있게, 발전적인 삶을 살자)”을 외치는 나라는 대한민국밖에 없을 것이다. 재건축과 재개발은 아파트 대박을 꿈꾸는 욕망의 상징이다. 별다른 의식 없이 내뱉는 이런 말들이 ‘아파트교’의 독실한 신도가 되어버린 시대상을 상징적으로 보여주는 게 아닌가 싶다. pp.69-70

우리는 개별 인간이지만 이래저래 다른 사람과 얽혀 있다. 모르는 사람에게 빚을 지고 산다. 그들이 있어야 나도 그럭저럭 삶을 누릴 수 있다. 사회가 무너지면 나 혼자 살아남기 힘들다. 내 부동산 가격이 오르는 것은 누군가 사주기 때문이고, 내가 전·월세를 놓을 수 있는 것은 그 공간을 누군가 채워주기 때문이다. 공동체 사회란 그런 것이다. 아침저녁으로 마주치는 모르는 이웃이 있기에 내 삶이 존재한다. 결국 사회는 혼자서는 존재할 수 없고 공존해야 유기체처럼 잘 돌아간다. 다른 사람 덕에 이 정도라도 살아갈 수 있다는 열린 생각을 가지면 다른 사람은 질투와 미움의 대상이 아니라 고마움의 대상이 된다. 윽박지르거나 우격다짐하기보다 상호 인정과 대화, 설득을 통한 공존의 가치를 익혀야 대립을 최소화하고 사회적 합의를 이끌어낼 수 있다. 쉽지는 않지만, 부동산 갈등도 이런 마음가짐에서 풀어나가야 하지 않을까 싶다. pp.93-94

강남 아파트값이 영원히 오를 수는 없다. 흔히 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 확산되면서 강남 아파트값은 하락하지 않으리라고 생각할 수 있으나 위험한 맹신이다. 투자 상품이 된 부동산은 과거보다 훨씬 변동성이 커졌다. 강남 아파트도 전체 시장 흐름을 떠나 존재할 수 없으므로 대세 하락이 오면 시세가 크게 떨어질 것이다. 특히 강남 재건축 아파트 같은 투자 상품은 하락기에는 낙폭이 더 깊을 수밖에 없다. 만약 아파트값이 과도한 기대로 부풀려졌다면 후유증이 더 클 것이다. 생각보다 가격이 많이 떨어지는 ‘변동성 쇼크’가 일어날 수 있다. ‘산고곡심(山高谷深)’이라는 옛말이 있다. 산이 높으면 골이 깊다는 것이다. 가격이 많이 오르면 당연히 많이 떨어진다. 이것은 자연의 논리뿐만 아니라 경제의 논리다. 물론 강남 아파트는 시장의 주도주 성격을 갖는 만큼 상승기에는 다른 지역보다 빠르게 회복할 것이다. 그런 점에서 장기적으로 보면 ‘강남 불패’보다는 ‘강남 덜패’에 더 가깝다. 즉 강남은 투자에 실패하지 않는다는 의미라기보다 다른 지역에 비해 손해를 덜 본다는 뜻이다. pp.110-111

월세 시대가 되면 아파트 평가도 전세 시대와 다를 수 있다. 투자금 대비 월세 수령 액수(월세 수익률)가 평가의 기준이 될 것이다. 아파트도 미래에 예상되는 수익을 기초로 적정 가격을 추산하는 수익 환원법이 각광받을 가능성이 있다. 수익환원법은 그동안 주로 다세대나 다가구(원룸)주택 등 수익형 부동산을 사고팔 때 매겨왔으나 이제는 아파트도 적용될 수 있다는 얘기다. 현재 아파트는 수익형 부동산보다는 시세 차익형 부동산에 더 가깝다. 갭투자가 하나의 재테크 방식으로 자리잡은 것은 전세제도가 있어서다. 갭투자는 현금흐름보다 자본이득으로 보상받는 구조다. 하지만 월세 시대가 되면 현금흐름 중심으로 가격을 따진다. 전세형 주택이 주식형 주택이라면, 월세형 주택은 채권형 주택이다. 채권 이자처럼 정기적으로 임대료를 받는 것이다. 이제는 전세보다 월세가 잘 나가는 아파트를 눈여겨보는 게 좋을 것 같다. 반복하건대 향후에는 월세 수익률이 집 고르기의 판단 기준이 될 것이다. 세입자에게 아파트 월세화는 슬픈 일이지만, 노후를 준비하는 은퇴자에게 아파트는 월세가 나오는 또 다른 금융상품이 될 수 있다. pp.138-139

투자는 기본적으로 불안증을 유발한다. 확실성을 상징하는 저축과는 달리 그 성과가 확실하지 않기 때문이다. 투자의 미래는 그 누구도 장담할 수 없다. 개인 입장에서 보면 아파트를 사고파는 것은 주식 매매와는 차원이 다르다. 투자 금액 면에서 아파트는 주식을 압도한다. ‘내 집 장만이 인생 최대의 쇼핑’이라는 말은 이제 고리타분한 말이다. 지금은 인생과 가진 재산을 건 운명과의 백병전이다. 백척간두의 위험한 외줄 타기가 되었다는 것이다. 펀드나 주식 투자는 적립식으로 위험을 분산할 수 있지만 집을 살 때는 기회가 딱 한 번이다. 가진 것을 다 걸어야 한다. 실수는 용납되지 않는다. 더구나 제 돈 내고 집 사는 사람은 거의 없다. 빚(대출)이라는 외상까지 동원해 풀 베팅을 하는, 건곤일척의 투기행위로 변한 것이다. 개인들도 주식 전문 딜러처럼 매번 타이밍을 재며 조마조마한 삶을 살아야 한다. 때로는 거래 과정에서 마법사라도 되어야 할 것 같다. 이러다 보니 실패에 대한 두려움으로 선뜻 결론을 내지 못하는 의사결정 장애 증상이 자주 나타난다. 우리는 어느새 집값의 노예가 되어버렸다. 편안함을 제공해야 할 집이 이래저래 스트레스 유발의 주 원인이 되었다. pp.159-161

정보를 동시다발적으로 수용하면서 시장 참여자들의 생각은 비슷해지기 마련이고, 이 과정에서 두드러지게 나타나는 현상이 바로 군집행동이다. 군집행동은 스스로 판단해 독자적으로 행동하기보다는 집단의 일원으로서 함께 움직이는 것을 말한다. 이러한 군집행동은 시장이 불안할수록 자주 나타난다. 시장이라는 거대한 집단적 공간에서는 나보다 남을 더 신경 쓴다. 집이 거주보다 투자의 대상일 때는 더욱 그럴 것이다. 투자자는 자신의 독립적인 의사결정보다 시장 대다수가 어떤 의사결정을 할지가 훨씬 중요하다. 한마디로 남의 눈치를 보면서 움직이는 경향이 있다. 다른 사람들도 역시 비슷한 생각을 할 것이고, 모방의 무한 연쇄작용 끝에 거대한 무리 짓기가 만들어진다. 부동산 시장이 확 달아오르다가 어느 순간 돌변해서 얼어붙는 것은 바로 이 같은 이유에서다. 수요자들은 작은 자극에도 물고기 떼나 메뚜기 떼처럼 이리저리 몰려다닌다. 시장 흐름이 수시로 바뀌니 종잡을 수가 없다. 남과 보조를 맞추다가도 어느 순간 재빨리 움직여 남들보다 앞서야 한다. 이성적으로 이해가 되지 않는 일들도 자주 발생한다. pp.178-179

부동산 시장이 많이 달라졌다. 요즘 시장은 막강한 자본력으로 무소불위의 힘을 자랑한다. 시장 지능도 갈수록 진화하고 있다. 시장을 단순히 비이성적 투기집단으로 생각하는 건 큰 오산이다. 몇 년 전 만난 한 고위 인사가 “아파트는 돈이 아니라 집”이라며 시장의 욕망을 부정했던 기억이 난다. 시장의 욕망을 무시한 당위의 찬미는 실패로 이어지기 십상이다. 한 전직 관료는 “개인의 욕망을 억압하기보다는 그대로 인정하면서 정책을 펴야 효과를 발휘하더라”고 했다.