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오늘 소개해드릴 포스팅은 경제전문가 정철진 강사님 강연 '서울 전세 시장이 요즘 수상하다' 경제 부동산 특강 강의 영상입니다.




Q.

요즘 주택시장에서 전세가 사라졌다는 말이 심심치 않게 나오고 있습니다.

서민 중산층의 주거비 부담이 가중될 거란 우려도 커지고 있는데 정철진 평론가와 함께 현재 부동산 시장 상황 점검해 보겠습니다.

전세 대란이라는 말이 또 나오고 있던데 이번에는 진짜로 심각한 상황입니까?

 



A.

현재까지만 놓고 보면 대란이라는 표현은 아직은 맞지 않습니다.

그러나 '지금이 중요한 변곡점이다. 갈림길에 서 있다 이렇게 평가하고 분석하는 것이 맞다' 이렇게 보여집니다.

실제 통계를 분석해 볼 필요가 있을 텐데 팩트적으로 보면 현재 전세가격은 53주 서울만 따져놓고 봅니다.

53주 연속 계속해서 오르고 있습니다.

이게 역대로 따지면 한 네 번째 정도의 긴 기간 계속해서 과거에 코로나 이럴 때 보면 120주 130주 연속 오르기도 했었거든요.

그러니까 지금 53주 연속 올랐던 것은 5위 안이긴 하지만 중요한 포인트가 하나 있습니다.

이게 53주 오르기는 했으나 오를 때마다 폭이 과거에 100주 연속 올랐을 때와는 좀 다르게 한 주에 0.010이 정도가 올랐기 때문에

실질적으로 길게 올랐지만 전세가격 자체는 큰 폭으로 오른 것은 아니었습니다.

다만 제가 왜 지금이 중요한 변곡점이고 갈림길이라 이렇게 말씀을 드리냐면

5월 첫째 주 둘째 주 넘어가면서 갑자기 주단 집계되는 전세가격의 주간 상승률이 크게 크게 튀어오르고 있는 거예요.

0.1%씩 혹은 0.2%씩 튀어오른 점이 하나가 있고 또 하나 5월 둘째 주 셋째 주에 최근에 거래됐던 전세가격을 보면,

물론 서울의 마용성들 강남 쪽이기는 하지만 1년 전에 비해 10% 많게는 16% 이상 전세가격이 튀어오른 채

신규 계약이 된 그런 사례들이 있기 때문에 여기에서 좀 더 가게 된다면 이제는 길게 오른 것뿐만이 아니라

전세가격 자체도 상당폭 빠르게 가격 자체도 급등할 수 있겠습니다.

그래서 '갈림길 변곡점' 이라는 표현을 사용합니다.

 



Q.

지금 말씀하신 게 가격 자체라는 게 매매가 아닌 전세가격이라는 거죠.

왜냐하면 부동산 시장은 여전히 침체돼 있는 상황이에요.

집값이 여전히 고점이라는 인식이 아직 강하고 그런데 왜 전세가만 이렇게 오르는 것인가요?

A.

아주 중요한 분석이십니다.

'매매가격도 올랐다.전고점을 회복했다' 라고는 하지만 이것은 서울에서도 마포, 용산, 강남에 국한된 '지역별 편차' 라는 겁니다.

서울 자체만 놓고 봐도 강북 쪽에서는 아직까지도 힘겨운 상황 지방 쪽으로 내려가면 더 이상 말할 것도 없고요.

그런데 왜 이렇게 전세가격 같은 경우에는 서울은 물론이고 지방 대도시 쪽에서도 전세가는 상당 부분 오르고 있거든요.

이런 현상 첫 번째는 역시 그동안에 있었던 3년 넘게 괴롭혀 왔던 전세 사기 이게 문제입니다.

왜냐하면 전세 사기가 오게 되면서 상당히 전세 수요 중에서 빌라 다세대, 다가구 주택에 다 회피하는 현상이에요.

아파트로 몰리면 아파트 쪽에만 전세가 몰리겠죠.

그런데 서울 같은 경우에는 아파트의 입주 물량이 작년 말부터 올해까지가 거의 없습니다.

특히 5월 같은 경우에는 신규 입주 물량이 아예 없고요.

6월 같은 경우에도 한 4,900 5천 가구가 입주한다고 하는데 전년 동기 대비로 보면 한 70% 급감한 상황이에요.

다 전세 아파트 전세만 원하는데 실질적으로 신규 공급되는 서울 아파트의 입주 물량은 없다면

전세가격이 오르게 되는 이런 논리대로 전세가격만 비대칭적으로 오르는 영향을 받는 그런 상황이 나온 겁니다.

 



Q.

4년 전에 임대차보호법이 처음 시행됐을 때 법에 막혀서 집주인들이 전세가를 올리는 데 제약이 생기니까 월세로 많이 돌렸잖아요.

그런데 지금 최근에 또 월세난으로 이어지고 있다는 얘기가 나오던데 그건 왜 그런 건가요?

A.

임대차 3법이 통과되면서 신규 계약을 해야 되는데 이때 입주 물량이 부족하고 전세 사기 때문에

첫 번째 주장은 신규 계약한 것보다 당시에 이미 계약갱신 청구권을 쓴 경우가 많아요.

그래서 실질적으로 임대차 3법이 전셋값 급등의 요인이 될 가능성과 확률은 좀 낮아 보인다는 겁니다.

 



Q.

이제 곧 4년 만기가 도래한다고 하더라고요.

그래서 4년 전에 이미 많이 앞으로 4년 동안 많이 못 올리니까 많이 올라가 있는 상황인데

여기서 이번에 만기가 도래하면서 더 올라갈지 아니면 이미 어느 정도 반영됐다고 봐야 하는 건

최근에 빌라로 갔던 수요까지 몰리면서 더 두고봐야 되는 건가요?

A.

지금 같은 상황에서도 지역별 편차가 워낙 크잖아요.

매매가도 마찬가지로 전세가 역시도 지역별 편차가 크기 때문에 집주인들이 앞으로 4년간 여기서 살아야 하니까

임대차 3법 때문에 그렇게 전세가격을 높이 부르기도 하고, 집주인의 그 해당 집의 구역 자체에도 많은 영향을 미칩니다.

 



Q.

여전히 고물가고 고금리잖아요.

이 상황 때문에 가장 타격을 입는 게 30대 20대 40대까지 볼 수 있겠는데 또 전세 거주자로 꼽고 있더라고요.

또 세부적으로 들어가면 30대 그것도 전세 거주자가 피해가 크다고 분석하고 있는데, 왜 그런겁니까?

A.

앞서 말했듯이 고금리 같은 경우이기 때문에 전세담보대출을 받아도 역시 이자 비용이 굉장히 크다는 것이 하나가 있겠고요.

또 하나가 2030 같은 경우에는 원래 다 20-30을 이야기하는 것은 아니지만 전세를 그동안에 어디에서 많이 살았냐면

빌라라든가 다가구 다세대에서 사회초년봉도 시작을 하잖아요.

그런데 최근 2~3년간 있었던 전세 사기 때문에 이분들이 이 빌라나 다세대 다가구로 이제 안 가기도 하고 또 못 가기도 해요.

그러면 어거지로 어디선가 돈을 조달해서 더 아파트로 가야지 되잖아요.

아파트 외에 전세가격은 상대적으로 비싸니까 그러니까 부담이 커질 수밖에 없고

이것이 말씀하신 대로 사회초년병이라든가 젊은 층이 많이 있는 거고 또 하나가 아파트 전세도 이제 없어요.

그래서 아파트 월세로 가요.

이런 상황이 오면 월세 비용은 더 부담이 점점 더 커집니다.

 



Q.

앞으로 상황이 나아질지 짚어봐야 될 것 같은데 국토교통부에서 1기 신도시 재건축 관련 계획을 내놨어요.

이게 또 부동산 시장을 좀 더 자극할 수 있다는 지적도 나오던데 어떻게 생각하십니까?

A.

전세가격은 꽤나 자극할 수 있는 그런 요인이 되고 있습니다.

물론 이 계획 자체가 지금 당국에서 내놓은 게 2027년에 착공, 2030년 입주이기 때문에 당장 이주 수요가 나오는 것은 아니지만

우리나라 특히 서울 같은 경우에는 지난 2014-15 때 뼈 아픈 경험이 있었잖아요.

재건축이 이뤄어지면서 강남 쪽에서 어마어마한 이주 수요가 나왔고 그때 전세가격이 폭등하면서 매가 매매 수요로 전환되면서

신도시 재건축 관련한 정비 계획 일명 '신도시 특별법 관련한 개정안' 나오게 될 때 당국이 많이 신경 썼던 게 이주 수요거든요.

지금 서울 수도권은 꽉 차 있는데 그래서 이런 점들도 함께 걱정해야 될 것 같습니다.

 



Q.

기대했던 것이 정부에서 발표한 전세 안정화 대책 발표한 것이 아니고 발표를 예고했었는데 기대를 했었거든요.

그런데 왜 연기한 거죠?

A.

정교하게 보완하려고 하는 것이 아닌가 생각됩니다.

시장에서는 관심들이 많이 있는데 뭔가 이런 핀포인트 할 수 있는 그런 것들이 나와야 될 텐데

아마 당국에서도 이거다라는 것들을 못 담았지 않았는가 그래서 좀 더 고민한다 이렇게 볼 수가 있겠고요.

아마 나오게 된다면 가장 먼저 중요한 것이 전세 안심 앱 같은 것도 많이 홍보를 했었는데

어찌 됐건 지금은 빌라 다세대 다가구를 다 안 가려고 해요.

그러니까 당국이 어떻게 됐든전세 사기에 대한 트라우마도 없애면서 안심 앱을 통해서 전세 수요를 아파트만 아니라

이쪽으로 돌리는 그런 것도 굉장히 중요할 것 같고요.

결과적으로 임대사업자들에 대한 혜택 이런 부분들도 많이 포함이 될 것 같기도 합니다.

 



경제전문가 정철진 강사님은 강사섭외를 통해  경제, 금융, 주식투자, 경제전망, 재테크, 투자 등 다양한 분야로 특강 (강의)를 진행하고 계십니다.

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