오늘 소개할 영상은 서강대 김영익교수 강연 '한국 부동산 전망'이라는 주제로 최근 부동산 시장의 변화와 경제 지표를 중심으로, 향후 시장 전망에 대해 알아보는 시간을 준비 했습니다. 김영익 교수님은 기업, 관공서, 대학, 시민대상 강사초청으로 경제전망, 경제강의를 진행하시는데요, 그럼 바로 포스팅 시작하겠습니다.

KB 국민은행과 부동산 114, 한국 부동산에서 발표한 주택 가격 동향에 따르면, 전국적으로 아파트 가격은 하락 중인 반면, 강남구는 지난 3월 저점을 찍고 4월과 5월에 소폭 상승하는 양상을 보였습니다.

특히 강남 3구의 경우 이러한 상승세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

부동산 심리도 함께 개선되고 있는 것으로 보이는데, 한국은행의 소비자 동향 조사에서 2,500 가구를 대상으로 1년 후 집값 전망을 물어본 결과, 2022년 11월에 심리지수가 60.1이었던 것이 올해 4월과 5월에는 100을 넘었습니다.

이는 1년 후 집값이 오를 것이라고 생각하는 사람이 많아졌다는 뜻입니다.

전국적으로 아파트 가격이 하락하는 가운데 서울 전체적으로도 하락세를 보이고 있습니다. 그러나 강남 3구는 지난 3월 저점을 찍고 4월과 5월에 걸쳐 소폭 상승했습니다.

이는 전체적인 상승 추세는 아니지만 특정 지역의 아파트 가격이 오르는 현상이 나타난 것입니다.

개별 아파트마다 가격 차이가 있을 수 있으며, 일부 아파트는 이전 최고점에 근접한 가격을 기록하기도 합니다.

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부동산 거래량을 보면, 4월 국토교통부 통계에 따르면 서울의 거래량은 7,898건으로 3월보다 29.5% 증가했고, 작년 4월 대비 54.2% 증가했습니다. 이는 서울뿐만 아니라 전국적으로도 거래량이 증가하고 있음을 보여줍니다.

많은 전문가들은 하반기에 집값이 오를 가능성을 예측하기도 하지만, 매물이 많아지고 있어 추가 하락을 예측하는 의견도 있습니다.

저는 부동산 시장의 급락은 끝났다고 보지만, 아직 상승 추세로 전환되었다고 보지 않습니다.

금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있고, 소득이 증가하지 않아 집값이 크게 오르기 어렵습니다.

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강남 3구의 아파트 가격 상승은 철저한 차별화의 결과입니다.

경제 규모가 줄어들면서 모든 분야에서 차별화가 나타나고 있습니다.

예를 들어, 경제가 10% 성장할 때는 모든 경제 주체가 함께 성장할 수 있었지만, 현재 경제 성장률이 2% 안팎으로 떨어지면서 모든 것이 차별화되고 있습니다. 부유한 사람들은 좋은 지역의 부동산을 선호하고 있으며, 평균적으로는 소득 증가세 둔화와 인구 감소로 인해 집값이 크게 오르기 어렵습니다.

부동산 PF 문제는 여전히 위험이 남아 있으며, 정부가 대책을 마련하고 있지만 해결이 쉽지 않습니다.

정부는 1차 대책으로 일부 구조조정을 진행하고 있으나, 이로는 부족할 수 있습니다. 중요한 것은 금리 동향입니다.

한국은행은 물가가 2% 초반으로 떨어지면 금리를 내릴 가능성이 높습니다. 금리가 내려가면 집값이 반등할 수 있지만, 정부는 DSR 규제를 통해 이를 억제하려 할 것입니다.

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공급 측면에서 보면, 2022년이 인허가 착공의 정점이었고, 이후 감소하고 있어 앞으로 몇 년간 준공 물량이 줄어들 것입니다.

그러나 현재 미분양 주택이 많아 집값 상승을 억제하고 있습니다.

특히 대구, 부산, 경기, 인천에서 미분양이 증가하고 있습니다. 서울은 상대적으로 미분양이 적지만, 주변 지역에서는 증가하고 있습니다.

무주택자와 일주택자에게는 집을 사는 것이 중요하지만, 현재로서는 기다리는 것이 좋다고 조언합니다.

금리가 더 떨어질 때 집을 사는 것이 유리할 것입니다. 일주택자는 갈아타기를 고려할 수 있지만, 지금은 집을 사는 데 신중해야 합니다. 집은 주거의 목적으로 보아야 하며, 투자의 관점에서 접근하는 것은 신중해야 합니다.

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주식 투자와 관련해서는 물가가 가장 중요한 요소입니다. 물가가 낮아지면 금리가 내려가고, 주식과 채권 가격이 오를 것입니다.

따라서 지금은 주식과 채권 비중을 늘릴 시기라고 봅니다. 금리가 떨어지면 채권 가격이 오르기 때문에, 은행 금리를 줄이고 주식이나 채권 비중을 늘리는 것이 좋습니다.

최근 몇 년간의 경제 상황을 보면, 저성장과 인구 감소가 지속되면서 전체적인 집값 상승은 어려울 수 있지만, 특정 지역이나 특정 아파트는 여전히 높은 수요로 인해 가격이 오를 가능성이 있습니다. 이는 경제의 구조적인 변화와 관련이 깊습니다.

예를 들어, 1980년대의 높은 성장률 시기에는 모든 경제 주체가 함께 성장할 수 있었지만, 현재와 같은 저성장 시기에는 자원이 한정되어 있기 때문에 특정 주체나 지역이 상대적으로 더 큰 성장을 보일 수 있습니다.

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한국의 경제 구조가 변화하면서 부동산 시장도 차별화가 뚜렷해지고 있습니다.

부유층과 중산층 간의 자산 격차가 커지면서, 고가의 부동산은 더욱 인기를 끌고, 일반적인 부동산은 상대적으로 낮은 수요를 보이는 현상이 나타나고 있습니다. 또한, 소득 증가세 둔화와 인구 감소는 전체적인 부동산 시장의 성장을 제한하는 주요 요인입니다.

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정리하면?

• KB 국민은행과 부동산 114의 데이터에 따르면, 전국 아파트 가격은 하락 중이나 강남 3구는 소폭 상승 중입니다🏢.

• 금리가 높은 수준을 유지하고 소득 증가가 둔화되어 전체적인 집값 상승은 어려워 보입니다📉.

• 부동산 PF 문제는 여전히 남아 있으며, 정부가 대책을 마련 중입니다⚠️.

• 무주택자와 일주택자는 집 구매 시 신중할 필요가 있으며, 금리 하락 시기를 기다리는 것이 좋습니다⌛.

• 주식과 채권 투자 비중을 늘리는 것이 현명한 선택일 수 있습니다📈.

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