이번에 소개해드릴 강연은 '경제읽어주는 남자' 김광석 교수님이 전하는 주택전망(집값전망)에대해서 현실적인 조언과 앞으로의 전망에 대해 인터뷰한 내용의 영상입니다. 

김광석 교수님의 기업, 관공서, 대학교등 많은 기관에서 연사섭외로 경제 전망, 경제, 산업트렌드등 다양한 주제와 내용으로 강연을 진행하십니다. 김광석 교수님의 강연이 궁금하시면? 언제든 호오컨설팅에서 자세하게 안내해드리겠습니다.

이제 바닥인가? 이렇게 질문하시는 분들도 굉장히 많으신데요.

저는 '아니다' 이렇게 답변을 드립니다.

아직도 조정되는 국면이다. 그 이유는 우리가 뉴스를 접하면 그 기사를 쓴 기자가 왜 썼을까요? 뉴스이니까 그래요. 

가격이 또 이 지역이 떨어지고 있습니다라는 것은 뉴스거리일까요? 기삿거리일까요?

아니에요. 계속 떨어지고 있었으니까 이 지역은 이만큼 올랐습니다. 이게 뉴스인 거예요.

그러나 단지 몇 가지 뉴스 기사를 통해 시장이 어떻게 흘러갈 것인지를 판단하는 것은 바람직하지 않다는 것을 강조하고 싶습니다.

다음으로, 전체 시장의 흐름에 대해 설명하고자 합니다. 이전에 전국 평균 아파트 매매가격의 등락률을 통해 시장의 흐름을 설명한 바 있는데, 그 등락률이 0을 통과하는 시점이 약 2023년 말이 될 것으로 추정하고 있습니다. 

이는 확신이 아닌 가늠이며, 이 세 가지 지표를 모두 고려하여 시장을 지켜봐야 합니다.

그러나 서울과 그 주변 수도권의 경우, 이 등락률이 0을 통과하는 시점이 조금 더 빠를 것이라 예상됩니다. 특히 서울은 2020년 팬데믹 위기와 제로 금리 시점에 집값이 가장 크게 상승한 지역입니다

서울은 다른 지역에 비해 등락률이 더 큽니다. 이는 투자 목적의 매수세가 강하기 때문인데요, 특히 작은 도시들은 거주 목적의 주택 구입이 투자 목적보다 더 많습니다. 이는 투자 목적이 서울에서 더 높은 비중을 차지하고 있기 때문입니다.

따라서, 서울은 상승 시기에는 더 빨리 상승하고, 더 많이 상승하며, 하락 시기에는 더 빨리 떨어지고, 더 많이 떨어집니다. 이러한 경향은 투자자들이 매도를 하기 때문입니다. 현재 전국 평균 집값에 비해 서울 집값은 약 0.2% 정도 떨어져 있습니다.

따라서, 현재가 저점이라고 볼 수는 없습니다.

그러나 서울의 특정 지역들은 이미 플러스로 반등하고 있습니다.

그러나 이러한 지역들 때문에 서울 전체 집값이 반등한 것이라고 해석하는 것은 잘못됩니다. '서울과 비수도권 간의 탈동조화'가 이어지고 있습니다. 보통 집값의 등락률은 모든 지역에서 비슷하게 움직입니다. 이 점은 제가 이 책에서도 상세히 설명하였습니다. 하지만, 재미있는 현상이 발생했습니다. 2020년부터 23년까지, 코로나19 팬데믹, 역대급으로 낮은 금리, 집값의 폭등, 전쟁의 등장, 초 인플레이션 등, 일시적이면서도 흔치 않은 상황들이 많이 발생하였습니다. 이로 인해, 강력한 달러와 같은 이례적인 현상들이 빈번하게 일어났습니다.

그러나, 그 외에도 한국 경제가 직면해야 할 구조적인 변화도 있습니다.

그 중 하나가 바로 인구 감소입니다. 2019년까지는 인구가 계속 증가하였지만, 2020년부터 인구는 감소하기 시작했습니다.

이러한 인구 감소가 집값에 영향을 주지 않는다고 생각하실 수도 있지만, 사실은 그렇지 않습니다. 2020년에도 인구가 감소하였음에도 불구하고 집값이 올랐습니다.

그렇다면, 앞으로 인구가 더욱 감소하게 된다면 집값은 어떻게 변화할까요?

인구 감소는 단기적으로 집값에 큰 영향을 주지 않지만, 중장기적으로는 영향을 줄 수 있습니다.

하지만, 인구의 증감보다는 인구의 이동이 더 중요하다는 점을 강조하고 싶습니다. 사실, 인구가 감소하고 있는 현재 상황이라 하더라도, 비수도권에서 서울과 경기로 이동하는 현상은 여전히 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이는 제가 예측하는 것이 아니라, 통계청의 인구 추계에 따른 것입니다.

이렇게 인구의 이동이 계속됨에 따라, 지방의 소멸 현상이 가속화되고 있습니다. 이러한 지역에서는 집값이 어떻게 될까요? 더 이상 그 지역에 집을 사려는 사람이 없다면, 공실이 점점 늘어날 것입니다. 예를 들어, 시골에서 혼자 사는 할머니가 사망하였을 때, 그 집은 누가 사려할까요? 그 지역에는 이미 인구가 줄어들고 있으며, 젊은 세대는 도시로 이동하려 하고 있습니다. 이런 상황에서는 집값이 하락하는 것이 당연합니다. 또한, 이러한 지방의 집값 하락은 다시 도시로의 인구 이동을 가속화시키며, 도시의 집값 상승을 촉진할 수 있습니다.

서울과 경기 등의 도시에서는 인구 유입이 계속되고 있으며, 이들 지역의 집값은 여전히 높습니다. 특히 서울의 경우, 국제적인 글로벌 도시로서의 위치를 고려하면 집값이 높을 수 밖에 없습니다. 이런 상황에서 서울의 집값이 하락한다면, 그것은 경제적인 문제가 아닌, 다른 사회적인 요인이나 정책적인 요인에 의한 것일 가능성이 높습니다.

결국, 서울과 비수도권 간의 '탈동조화'는 계속될 것이며, 이는 한국 사회에 큰 과제로 남아있습니다. 이에 대한 해결책은 단순하지 않으며, 국토 균형 발전 정책, 지방자치 제도 강화, 도시와 지방 간의 상호 보완적인 개발 등 다양한 방안이 필요합니다. 이는 단순히 경제적인 문제를 넘어서 사회적, 문화적, 그리고 정치적인 차원에서의 고민과 노력이 필요한 문제입니다.