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북스토리

나이 들어‘나’를 지킬 것은 무엇인가 (당신의 30년을 책임져줄 경제독립 프로젝트)

안해진 서삼독 2025년 01월 09일

나이 불문 경력 불문, 누구라도 노후를 준비할 수 있도록 ‘복마마’ 안해진 저자의 경험담과 노하우를 나누는 책이다. 27만 구독자의 사랑을 받는 유튜브 채널 복마마TV의 운영자이자 ㈜매일옥션부동산그룹의 대표인 안해진 저자는 책 《나이 들어 ‘나’를 지킬 것은 무엇인가》를 펴냈다. 책 제목에서 알 수 있듯 부동산 투자 책이 아니다. 노후 걱정이 많은 우리에게 용기와 비전, 실행의 길을 제시하는 책이다.
육아살림만 하던 철없는 주부가 오직 살아남기 위해 음식 장사에 뛰어들고, 보험 판매에 뛰어들고, 마흔 넘어 부동산을 공부하고, 경매 컨설팅과 사업을 시작해 큰 업을 이뤘다. 말 그대로 백지에서 시작했고, 모두가 늦었다고 말하는 오십 이후에야 100억 자산의 대부분을 성취했다. 이 책은 그 굴곡진 과정을 마치 드라마를 보는 듯 생생하게 담아냈다. 소득 없는 노후, 미래에 대한 불안으로 고통받는 오십 이후 중장년에게 본인의 생생한 ‘경험담’을 통해 위로와 용기를 전하고, 아낌없는 ‘노하우’를 통해 실행과 도전을 부추긴다.

‘50대인데 무슨 부동산 투자를 하고, 부의 집을 목표로 삼아요? 안정적으로 가야죠’라고 생각하는 사람은 본인이 60대에 죽을 거라고 생각하는 사람이다. 우리나라의 경우 평균 수명이 80세를 넘는다. 그런 관점에서 보자면 50대는 창창한 나이다. 그런데 다 산 것처럼 미리 포기할 이유가 없잖은가. -pp.9-10

5층 강의실에서 경매 강의가 진행되는데 먼저 온 분들이 이곳에서 담소를 나눈다. “남편이 고급 기술자인데 일자리 구하는 기간이 길어지고 있어요.” “마이너스통장도 있는 대로 끌어다 썼는데 남편이 사업을 하고 싶대요.” 그때 한 여성이 수강생들을 파안대소하게 만들었다. “저희 남편은 사업을 하는데 월 1,000만 원씩 벌어요.”라며 운을 띄우자 곳곳에서 부럽다는 소리가 나왔다. 그러자 이분이 순간 정색하며 말했다. “그중 800은 본인이 가져가요. 애들 학원비는 자기가 낸다며 저더러 200만 원이면 충분하대요. 생활이 안 돼서 직장생활을 못 놓고 있어요.”라며 반전 스토리를 들려주는 게 아닌가. -p.52

만약 여러분이 백화점에서 역마살과 에르메스 가방 중 하나만 사야 한다면 0.1초의 망설임 없이 역마살을 선택해야만 한다. 에르메스 가방은 사는 순간 집에만 있어도 행복감을 느끼게 한다. 그러니 새로운 기회를 찾아 밖으로 나가지 않게 된다. 하지만 역마살은 당신을 동서남북으로 뛰어다니게 만든다. 그 결과 사람과 기회를 만나게끔 만들어주고, 통장 잔고에 계속해서 돈이 찍히도록 해준다. 돈줄기가 마르지 않도록 해주는 것이다. -pp.65-66

“전 단 한 번도 식당을 해봐야겠다고 생각해본 적이 없어요. 먹고살려고 학교 급식을 시작했고, 여러 사정 때문에 식당으로 바꾼 것뿐이에요. ‘하다 보니 식당이 나랑 맞네’를 알게 된 거죠. 우리가 어떤 일을 도모할 때 ‘준비를 철저히 한 다음에 뛰어드는 방법’도 있지만 ‘뛰어든 다음 수습해가는 방법’도 있어요.” 나중에 얘기하겠지만 투자도 마찬가지다. 시드머니가 충분해서 수도권에 투자하는 방법도 있지만, 지방 물건에 소액 투자를 한 다음에 시드머니를 마련할 수도 있다. 뭐든 일단 시작하고 도전하는 것이중요한 법이다. -p.90

두 번째로 한 노력은 정자동 아파트 단지 주부들을 공략하기 위해 ‘도자기 그릇’으로 세팅하는 일이었다. 별것 아니라고 생각하겠지만 그렇지 않다. 흙색의 뚝배기에 밑반찬이 담기는 것과 맑은 옥색의 도자기에 담기는 것은 천지 차이다. 일단 상차림의 모양새가 달라진다. 한 끼를 먹어도 대접받는 느낌이 들게 하는 것, 이 또한 외식을 할 충분한 이유가 된다. 이 방법은 주부들을 공략하기 위함이었고 결과는 대성공이었다. 직장인 남성들이 단골일지라도 입소문을 내주는 주체는 주부들이기 때문이다. 단 도자기 그릇으로 세팅한다는 것은 ‘그릇이 깨져도 상관없다’까지 포함된 의사결정이어야 한다. -pp.100-101

그렇다. 나는 흑돼지 전문점을 넘기고 나서 호기롭게 시작한 감자탕집을 실패하고 말았다. 나는 왜 내내 잘하다 갑자기 폭망하게 됐을까? 코로나 사태처럼 천재지변이 아니고서는 ‘그냥 온 실패’란 없다. 실패 원인을 면밀히 검토해야 같은 실수를 반복하지 않을 수 있다. 독자들 중 음식 장사를 고려하는 이가 있다면 내 경험을 타산지석으로 삼기를 바란다. 당시 내가 폭망한 것은 세 가지 이유 때문이었다. -p.110

소문대로 나는 가게를 정리하자마자 보험 영업에 뛰어들었다. 먹고살아야 하니 당장 뭐라도 해야만 했다. 하지만 지인들에게 보험 하나만 들어달라는 부탁을 할 때마다 거절당하기 일쑤였다. “사정이 딱한 건 알겠는데 우리도 힘들어서.” “요즘 보험 들어달라고 난리네. 누구는 들어주고 누구는 안 들어주면 뒷말이 나오잖아. 미안해.” 이런 얘기를 들을 때마다 허탈감이 밀려왔다. 생색을 내려는 것은 아니나 그동안 내가 낸 밥값이 얼마인가. 때만 되면 아끼지 않고 쓴 돈은 또 얼마인가. ‘내가 베푼 게 얼마인데 몇만 원짜리 보험도 거절하는구나’ 싶어 여러 감정이 오고 갔다. 이처럼 사업을 했다가 망하면 제일 먼저 체감하게 되는 것이 박해지는 인심이다. 사람들은 보통 여기에서 많이 무너진다. 그런데 이때 중심을 잡고 현실을 받아들이는 것이 중요하다. 누굴 위해서? 바로 나 자신을 위해서! 그래야만 앞으로 나아갈 수 있다. -p.122

한 사람이 미운 것과 다른 사람 전체에게 마음의 문을 닫는 것은 다르다. 많은 이가 상처를 입으면 오직 그것에만 꽂혀서 ‘이제 사람 자체를 믿지 못하겠어’, ‘아무도 만나고 싶지 않아’, ‘어차피 인생은 혼자야’라며 마음의 문을 닫아버린다. 한 명 때문에 100명의 인연을 포기하는 실수를 저지르지 말자. 이래서 멘탈이 중요하다. 이제껏 살아보니 대부분 좋은 기회는 사람들이 갖고 왔다. 100명의 인연을 ‘100개의 기회’라고 바꿔서 표현하면 조금은 쉽게 이해가 되려나. 내가 만나는 사람, 그 인연은 모두 기회다. 그 기회를 쉬이 놓치지 말자. 그랬으면 좋겠다. -p.134

모임 자리에 나가 보면 남편과 아이들 밥 차려준다고 중간에 일어나거나 본인 일은 뒤로 미루는 이들이 있다. 한 끼 굶는다고 가족들이 어떻게 되지 않는다. “애들 밥 차려주는 게 엄마의 절대 사명이 아닙니다. 밥 걱정하며 집에만 있지 말고, 세상을 공부해서 자녀들에게 보여주세요.” 이제 엄마의 역할이 바뀌어야 한다. 아무것도 없던 시절에야 먹고 사는 게 사명이었으니 집밥이 중요했다. 하지만 지금은 영양 과잉의 시대 아닌가. 그러니 조금 덜 먹여도 괜찮다. 대신 밥보다 더 중요한 걸 주는 엄마가 되자. -p.155

만약 주 1~2회라도 일을 다니고 있다면 당신은 이미 자기 주도권을 갖고 있는 사람이다. 일은 복마마의 부자 공식에서 중요한 축을 담당한다. 사람 대부분은 돈이 많으면 부자라고 생각하지만 이는 초등학생 수준의 접근 방식이다. 돈이 켜켜이 쌓여야 부가 되며, 이 안에는 ‘기간’과 ‘일’이라는 두 개의 변수가 들어 있다. 마트 캐셔, 청소 일, 공공근로 등의 일이라도 하고 있다면 이 사람은 부자가 되는 중요한 변수를 갖고 있는 사람이 다. 조금 있어 보이게 표현하면 현금흐름을 가지고 있는 능력자들이다. 일정한 현금흐름을 갖고 있으면 투자에 실패하더라도 회복이 가능하다. -pp.191-192

그럼 허구한 날 돈만 쓰다가 언제 정신을 차렸을까? 보험 영업을 할 때야 빚 갚느라 정신이 없었고 이후 경매 컨설팅에 뛰어들면서 여러 건의 컨설팅을 맡았다. 세 건 정도 한 것으로 기억하는데 굵직한 투자다 보니 내게 떨어지는 수수료가 상당했다. 그때 통장에 2,700만 원이 찍혔는데, 통장에서 아우라가 뿜어져 나왔다고 하면 믿겠는가. 내 눈엔 진짜 그렇게 보였다. 그리고 그때 처음 ‘찐’으로 내가 부자라는 생각이 들었다. 지금도 잊히지 않는다. ‘이 돈이 얼마야. 2,000 하고도 700만 원이네. 이 돈이면 나도 뭔가 해볼 수 있어. 이 자신감은 뭐지.’ 당시 통장 잔고를 보며 가슴이 쿵쾅쿵쾅 뛰는 나를 발견했다. 동시에 돈을 바라보는 관점도 달라졌다. ‘써야 할 돈’에서 ‘투자 자금’으로 보게 된 것이다. 이 일이 복마마 인생에 첫 투자를 탄생시킨 계기다. -pp.220-221

늘 머릿속에 ‘물건 낙찰과 세입자 보증금 빼주기’를 염두에 두면서 투자를 해나갔다. 이런 경험을 몇 번 하자 돈의 흐름이 읽히면서 돈에 대한 감각이 자리를 잡았다. 나는 이것을 ‘사업자 마인드’라고 부른다. ‘이렇게 하니까 또 돈이 만들어지네.’ ‘걱정하던 것보다 세금이 조금밖에 안 나왔어.’ ‘인테리어 비용이 예상 금액을 넘길 것 같아. 페인트칠은 직접 해야겠다.’ ‘세입자가 속을 썩이는데 그래도 공실로 놔두면 집이 망가지니까 견뎌보자.’ ‘3개월 후에 보증금을 빼줘야 하니 이번엔 투자를 하지 말아야겠다.’ ‘낙찰받기, 세입자에게 보증금 받아서 예비해두기, 임대료 받기, 세입자가 고쳐달라고 하면 해줄 것은 해주고 거절할 것은 거절하기. 이런 사이클을 한번 경험하니 내가 이 집의 CEO가 된 것 같네. 세입자는 내게 돈을 벌어다주는 직원인 셈이군.’ 이런 일을 직접 경험해보는 것과 아닌 것에는 큰 차이가 있다. 이것이 일찌감치 내 것으로 만들어야 할 사업자 마인드다. -p.222

지금도 많은 사람이 묻는다. “부동산 시장 분위기가 심상치 않다. 언제쯤 내 집 마련을 해야 하는가?”라고 말이다. 그럴 때면 나는 역으로 묻고 싶다. “당신은 내 집 마련을 언제 하고 싶은가?”라고. 여기에 대한 답을 스스로 찾지 못하면 복마마가 아니라 100전 100승을 거두는 투자의 신이라 해도 절대 정답을 찾아줄 수 없다. 앞서 언급한 60대 아저씨처럼 모든 조건이 다 갖춰져도 내가 준비되지 않으면 아무 소용이 없기 때문이다. 내 집 마련의 시기를 두고 제안을 해볼 순 있다. ‘나의 때’가 무르익었을 때 자금 상황에 맞춰 빌라든 25평 아파트든 내 집 마련을 하자. 그리고 지금처럼 부동산 경매 시장의 때가 되었을 때 상급지 혹은 34평 아파트로 갈아타는 ‘순차적인 접근’을 하는 것도 괜찮다. -p.314

투자 타이밍과 관련해 한 가지 덧붙여 말하자면, 부동산 시장이 하락기인 것과 상관없이 개별 물건에 따라 적절한 타이밍이 있다는 것이다. 가령 경기도 양주 쪽에 30평대 아파트가 그것도 1군 브랜드가 1억 2,000만 원에 나왔다고 해보자. 이때는 무조건 들어가야 하는데도 가격이 더 떨어질 때까지 기다리겠다는 사람들이 있다. 이런 소리를 듣고 있으면 답답해 미칠 것 같다. 아파트 한 채 짓는데 들어가는 토지값이며, 인건비며 자재값이 얼만데 30평대 아파트를 ‘1억 원 밑으로 가져 가려 하는가’ 이 말이다. 30평대 아파트가 1억 2,000만 원이면 지방에서도 만나볼 수 없는 저렴한 가격대다. 이런 사람은 죽었다 깨어나도 기회를 잡을 수 없다. -p.320

이게 ‘현재 거래되는 시세’를 살펴야 할 이유다. 아니 이 부분이 경매 투자의 전부라고 해도 과언이 아니다. 시세도 알아보지 않고 ‘감정가가 이 정도구나. 법원에서 내놓은 자료니 신뢰성 200퍼센트겠지’라며 안이하게 믿었다가는 입찰 보증금만 날릴 수 있다. “대략 1년에 입찰 보증금으로 날리는 총액이 300~500억 원 정도예요.” 감정가의 덫이라는 표현이 절대 과장이 아님을 알 수 있다. 반드시 현재 거래되는 시세를 알아봐야 한다. 그래야 이 덫을 피할 수 있다. -p.337

희한한 게 하나의 단점에만 매몰되어 몸을 사리는 사람일수록 엉뚱한 기준에 꽂혀서 투자 판단을 한다는 사실이다. 엉뚱한 기준이란 ‘3회 유찰됐으니까(가격이 저렴하니까) 해봐야지’, ‘권리분석상 문제가 될 게 없어 보이네’, ‘대출이 많이 나오네’와 같이 접근의 용이성을 말한다. 뭐 이런 것도 장점이 되는 것은 맞다. 이왕이면 대출도 쉽고 권리분석이 깔끔한 매물이면 투자하기도 수월할 테니까. 다만 3회 유찰이 될 정도면 그만한 이유가 있다는 뜻이다. 그 이유를 알아보는 것까지 할 수 있어야 한다. 또 권리분석이 필요 없을 정도로 깔끔한 물건이라 경쟁자들이 많이 들어올 것이라는 점까지 내다보고 입찰에 응해야 한다. -p.346

안해진 (주)매일옥션부동산그룹 대표이사

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