프롤로그_집에서 행복을 찾는 부동산 생각법

1장 부동산시장은 인간 심리의 변주곡이다

우리도 모르게 빠져든 가격의 ‘상향 편향’

‘하우스 푸어’ 너머 ‘영끌 푸어’

시대적 유행이었던 갭투자, 이젠 거센 역풍

벼락거지와 설거지세대

예측 밖 ‘외생변수’가 더 무섭더라

힘겨운 ‘존버’의 삶

어김없이 반복되는 아파트 재테크 잔혹사

욕망의 집어등과 아비투스

우상향 기우제를 지내는 사람들

“역세권 중소형은 불황에도 강할 줄 알았죠”

고통스러운 사유

무섭고 위험한 이윤 지향적 사고방식

편안과 불안의 이중주

가격을 추앙하는 삶

건물 위험 판정에 웬 축하 플래카드?

어느 순간, 개인도 기업처럼 행동한다

시골에선 집을 언제 살지 묻지 않더라

우리의 욕망은 부표처럼 수시로 흔들린다

젓가락으로 팁을 건네다

지식인의 부동산 혐오증

자신과 비슷한 사람만 질투한다

“어떻게 욕망이 변하니”

내 속에 스며든 타자의 욕망

2장 누구나 빠지는 심리적 편향을 경계하라

부동산시장은 인간 심리의 집합체다

‘돈의 주인’ 사람 마음을 읽어라

“마케팅은 인간이 비합리적이니까 가능한 거죠”

‘예상의 무한 연쇄’에서 탄생하는 투기

개인 광기와 집단 광기

누구나 장기적으로는 합리적이다

부동산 무리 짓기는 지혜인가, 광풍인가?

자주 나타나는 ‘생각의 단일화’

‘대전족’은 또 다른 행동 감염

시장은 때로는 ‘자기실현적 예언’에 빠진다

시장을 전망할 때도 눈치를 본다

시대정신과 시대감정의 차이

인간은 얻는 것보다 잃는 것에 더 예민하다

속참행하, 그리고 단두대

부동산의 제1심리 법칙 “손해 보고 팔기 싫어”

부동산이 침체되면 거래부터 줄어들더라

또 다른 부동산 심리 법칙 ‘처분 효과’

‘전세 런’, 또 다른 손실 회피 심리

때로는 집 팔고 나서 해방감도 들더라

누구나 빠져드는 심리적 편향

강남 펜트하우스에 살다가 시골로 이사 가면 불행할까?

중개업소에서 아주 싸거나 비싼 집을 보여주는 이유

전월세 전환율이 높아지면 세입자 부담도 늘어나나?

“입주 물량 늘면 집값 급락 온다던데…”

집과 차에 대한 남녀의 서로 다른 생각

여자의 ‘집 심리학’

“아파트는 라면 같아요”

대도시에서 마당 있는 집은 왜 찾기 어려울까?

중년 남자의 로망과 현실

젊은 남자에게 차는 ‘움직이는 집’

‘아하, 그렇군요’ 부동산시장을 움직이는 심리 코드

누구나 하는 말, “우리 동네가 최고야”

“나중에 후회할까봐 못 팔겠어요”

집을 잘 샀는지 확인받고 싶다

집 판 돈을 갖고 있으면 왜 좌불안석일까?

불확실성이 호환마마보다 더 무섭다

세입자를 두렵게 하는 ‘깜깜이 계약’

3장 남의 성공 스토리에 휘둘리지 마라

경제학 박사도 사기 덫에 걸려든다

“의심 겁나게 하지. 그러니까 걸려드는 거야”

마지막 남은 로열층을 준다고 속삭이면…

작정하고 치는 사기에는 속수무책

‘안심 마케팅’에 속지 말라

얼굴이 험상궂은 사기꾼은 없더라

어쩌다 찾아온 행운에 속지 마라

요즘은 복칠운삼이라는데…

“딴 날은 있어도 딴 놈은 없더라”

어처구니없는 실수로 무너진다

소유하는 순간, 내 마음도 그곳으로 향한다

시장 가격보다 비싼 정서적 가치

내가 지은 빌딩에 애착이 가는 이유

집을 꾸미다 보니 ‘집 사랑꾼’

재건축 아파트는 부동산의 ‘상품 쿠폰’

소유 효과를 노린 “일단 살아보세요”

모델하우스는 철저히 계산된 심리전의 무대다

당신의 욕망을 유혹하는 곳

심리적 화장술에 우리는 허영을 꿈꾼다

건설업체들의 꼼수에 딱 걸리기 쉽다

남의 성공 스토리에 현혹되지 마라

이야기에 귀가 솔깃하는 이유

부동산시장을 쥐락펴락, 단톡방의 힘

영웅이 탄생하면 그 시장은 버블이다

SNS로 번지는 왜곡된 성공신화

왜 믿고 싶은 것만 믿으려 하는가?

팩트 3개가 있으면 기사를 만든다

세상은 규칙적이지 않고 랜덤하다

뻔한 답이 나올 질문을 애써 하지 마라

집값 급락을 예측했다는 사람들

부지런한 사람은 타이밍만 재지 않는다

안전한 고수익 상품은 이 세상에 없다

5년간 세입자 확보, 안심해도 될까?

공짜 마케팅의 덫에 걸리지 말라

물건이 안 좋을수록 포장은 화려하더라

4장 한국 부동산은 일본 부동산의 복사판이 될까?

사람은 누구나 이기적 편향으로 살아간다

나는 능력, 남은 도덕으로 평가한다

‘산 집’과 ‘판 집’에 대한 생각의 차이

부동산 전문가들은 다 부자일까?

부동산 뉴스가 없으면 집값도 조용할까?

미디어의 핵심 기능, 의제와 틀

가격 변동을 더 부채질하더라

틀 짓기에 걸려들지 말라

부동산시장은 1차 방정식이 아니다

예측으로 부를 일군 사람은 시장에 드물다

왜 ‘셀프 족쇄’를 채울까?

초심을 잃지 말라? 변심을 잘해야 성공한다

소망적 사고와 당위적 사고는 위험하다

왜 경제 극단론자는 자주 등장하는 걸까?

권위자의 말이라도 비판적으로 수용하라

평론가가 될 것인가, 실수요자가 될 것인가?

약간의 착각 속에서 사는 우리들

3가지 유형의 집값 바닥

실패한 사람은 동창회에 나오지 않더라

선견지명인가, 후견지명인가?

당신도 ‘착각 상관’에 빠질 수 있다

겉 따로 속 따로인 인간의 미묘한 심리

“돈 되는 아파트 하나 찍어주세요”

뭉치면 망하고, 흩어지면 산다

왜 아무도 총대를 메지 않을까?

다운계약서에 이타주의는 없더라

마음속에 왜 두 지갑이 있을까?

아는 게 힘, 모르는 게 약

닻 내림은 당신을 자주 홀리는 마법이 된다

닻 내림 효과, 누구도 비켜 갈 수 없다

렌트 프리의 심리적 함정

내 아파트, 얼마에 팔아야 손해가 아닐까?

심리 기술을 함부로 쓰면 부메랑

좋을 때와 나쁠 때는 시계추처럼 서로 오간다

세상일은 반드시 평균으로 돌아간다

평균회귀를 활용한 가치 투자법

기계적 평균회귀는 드물다

인공지능 시대의 평균회귀

우리에게 필요한 사고법은?

한국 부동산의 미래는 일본 부동산의 복사판이 될까?

의대생 증후군과 버블 붕괴의 공포

일본 버블 붕괴는 아주 이례적 사건

머지않은 인구 쇼크 시대의 생존법

5장 부동산을 대하는 접근법부터 바꿔라

유혹에 수시로 흔들리는 사람을 위하여

오디세우스가 한국의 아파트에 산다면?

집값 상승은 물가에 대한 보상행위

금리는 모든 자산시장의 중력이다

명목가격의 영원한 하락은 없다

공포팔이, 어떻게 유망한 비즈니스가 되었나?

부동산은 ‘종이 자산’보다 ‘바위 자산’이다

부채와 수익의 균형이 지속적인 성공의 비결이다

남의 돈을 무서워할 줄 알아야 한다

위기는 새벽 도둑처럼 찾아온다

수익은 고통의 위자료

속도만 쫓다가는 ‘인생의 고산병’이 온다

‘부동산 행복’은 빈도에서 나온다

현금 흐름이 왜 중요한가?

집값 하락에도 흔들리지 않는 사람들

고수에게 집이란 어떤 의미인가?

부자를 따라 하면 나도 부자가 될까?

투자하더라도 맛있는 것 사 먹을 돈은 남겨두자

6장 부동산도 힐링이 필요한 시대다

시대의 시각으로 나를 비추면 달리 보인다

마법의 해결사는 없다

‘내 탓이오’만으로 힐링이 될까?

내가 똑똑해서 꼭지에서 집을 안 샀다고?

나의 아픔을 넘어 시대와 세대의 아픔

자기 용서는 치유를 위한 자기 화해

‘자기 불행 코스프레’는 금물

‘영끌 푸어’의 고통에서 벗어나는 마음훈련

곱♡기 안 하기, 거리 두기, 그리고 망각

사건과 인생을 구분하라

불행에 맞서는 마음 근육

삶은 ‘2+2=4’보다 ‘­1+5=4’

트라우마를 넘어 한 차원 더 성장하라

미리 맞은 따끔한 인생 예방 주사

PTG로 더 강건한 사람이 되어라

갭투자자는 자기 용서보다 자기 책임이 먼저다

부동산 힐링, 집을 바라보는 렌즈부터 바꿔라

은메달 선수보다 동메달 선수의 마인드

부동산은 필수일까, 선택일까?

홈과 하우스의 균형을 맞춰라

에필로그_부동산시장의 변동성은 불안 심리에 비례한다

미주


◆ 책 속으로

한국 주택시장은 불규칙적으로 찾아오는 외풍에 뿌리째 흔들린다. 주택 공급이나 정책을 압도하는 외생변수에 의해 주택시장이 큰 소용돌이에 휩싸인다. 세상일이 그렇듯 부동산시장도 변화무쌍한 일의 연속이다. 타이밍을 재고 미래를 예측하는 일이 때로는 무의미해진다. 많은 사람이 집값은 공급이나 정책이 결정한다고 생각한다. 이들 변수가 중요한 것은 맞다. 하지만 그런 방법으로 주택시장을 전망하는 것은 위험천만한 일이다. 예상 밖의 돌발변수가 닥치면 예측한 집값은 모래성처럼 무너지기 때문이다. p.35

돈을 벌기 위해 아파트를 사고파는 재테크 행위가 반복되면서 오히려 그렇게 하지 않는 사람들이 이상한 사람으로 취급받았다. 집값이 계속 올랐기에 사람들은 굳이 복잡하게 생각할 것이 없었다. 신속한 의사결정과 행동만이 미덕으로 칭송받았다. 사유는 그런 행위를 하는 데 방해만 될 뿐이었다. 이리저리 살피기보다 남들을 모방하거나 시장에서 알려진 규칙에 따라 행동하는 게 재산을 불리는 데 효과적이었고, 가장 훌륭한 재테크 방법으로 통했다. 아파트 재테크는 모든 사람이 손쉽게 접근할 수 있는 욕망 달성의 아비투스(habitus, 일정하게 구조화된 개인의 취향이나 성향 체계)가 되었다. 투자만 하면 금방 대박이 터질 것 같았던 아파트는 우리에게 그야말로 ‘욕망의 집어등(集魚燈)’이었다. p.40

지금 당신은 아파트 때문에 불행한가? 그렇다면 혹시 그 이유가 아파트 가격을 종교처럼 숭배한 삶의 후유증 때문이 아닐까? 어찌 보면 최근에 사회 이슈가 되고 있는 영끌 푸어 문제도 아파트 가격만 오르기를 기도하는 인디언 기우제식 부동산 투자의 후유증으로도 볼 수 있을 것이다. 아파트 가격에 올인하는 삶은 가격이 모든 것이기에 가격이 떨어지면 모든 것을 잃는 상실감과 허탈감에 빠진다. 그만큼 마음의 고통과 좌절이 클 수밖에 없다. p.57

부동산시장을 이해하기 위해서는 표피적인 현상에 일희일비하지 않고 변수를 제대로 읽는 지혜가 필요하다. 부동산 가격은 장기적으로 인구, 구매력, 공급 등 변수에 따라 움직임이 달라진다. 그런데 단기적으로는 심리의 영향이 절대적이다. 심리는 변화무쌍하게 움직이는 가격을

이해하는 데 핵심 변수가 된다는 이야기다. pp.73-74

부동산시장은 오해와 편견이 가득 차 있는 심리적 공간이다. 시장은 단기적으로 사실보다는 억측과 풍문에 더 출렁인다. ‘소문에 사서 뉴스에 팔라’는 격언은 시장이 뉴스보다 소문에 의해서 움직인다는 것을 방증한다. 일반적으로 우리가 하는 행동은 논리적으로 이해되지 않는 일이 허다하다. 일을 저지르기 전에 고민하는 시간보다 저질러놓고 후회하는 시간이 더 길다. 또 친하면 무조건 믿으려고 한다. 사기는 낯선 사람이 아니라 친숙한 사람에게 당하는 데도 말이다. 그런 생각들이 비합리적이고 비이성적이라는 것을 알면서 쉽게 바꾸지 못한다. 인간은 이성의 동물이기 전에 감정의 동물이기 때문이다. p.128

속임수에 걸려드는 것은 단기간에 큰 이익을 얻으려는 대박 심리, 타인의 언행에 대한 긍정적인 믿음 등이 한몫할 것이다. 하지만 본질을 말하자면, 속임수 수법이 교묘한 데다 인간 심리의 취약한 영역을 능수능란하게 건드리기 때문에 누구라도 걸려들기 쉽다. 미국의 공인 사기 조사관 파멜라 마이어는 “인간이 진실과 거짓을 구별하는 확률은 겨우 54%에 불과하다”라고 했다. 그는 인간의 구별 능력이 낮은 이유는 거짓이라는 분명한 증거가 없는 한 진실로 믿고 싶어 하는 ‘진실 편향’ 때문이라고 말했다. pp.143-144

우리는 어처구니없는 단 한 번의 실수로 모든 것을 잃는다. 운이란 일어날 수 있는 모든 우연성의 집합체다. 모든 발생 가능성을 겸허히 받아들이는 것, 섣불리 예측하지 않는 것은 변동성이 강한 불확실한 시대에 생존을 위한 필수조건이다. pp.154-155

한 방향만 계속 이야기하는 사람의 곁에 가지 말라. 부동산시장은 한쪽으로만 움직이는 게 아니라 오르락내리락한다. 한쪽만 이야기하는 사람은 다른 쪽으로 시장 흐름이 나타나면 데이터를 왜곡해서 자신의 주장을 합리화한다. 분석보다 각색을 하는 셈이다. 결국 자기 함정에 빠져 시장 흐름과 맞지 않는 억지 논리를 펴게 된다. 시장을 있는 그대로 보는 것이 중요한 데도 말이다. 그러니 잘 맞지도 않는 전망을 팔아먹는 사람을 반드시 경계하라. p.198

부동산 투자로 성공한 사람 못지않게 실패한 사람들도 부지기수다. 그런데도 투자 성공담만 전설처럼 나돌 뿐, 실패담은 흔치 않다. 사람들이 자신의 실패를 드러내놓고 이야기하지 않기 때문이다. 부동산 투자에 실패했다고 너무 자책할 필요는 없다. 빙산의 일각처럼 남들에게 알려지지 않은 실패담이 훨씬 더 많을 테니까. p.249

“열 길 물 속은 알아도 한 길 사람 속은 모른다”라는 속담처럼 사람의 마음을 이해하는 것은 쉬운 일이 아니다. 우리나라 사람들은 어지간히 친한 사이가 아니고서는 속내를 쉽사리 드러내지 않아 더욱 그렇다. 부동산시장은 가끔 마법 없이는 이해하기 힘들 때가 많다. 워낙 부동산을 둘러싼 인간의 심리가 겉 따로 속 따로인 데다 눈치, 체면, 불안 등이 뒤섞여 드러나기 때문이다. 겉으로 한 굳건한 약속만 믿었다가는 나중에 낭패를 당하기 일쑤다. 처음에는 이타적으로 행동하다가도 상황이 바뀌면 금세 이기적으로 태도를 바꾼다. 몰랐던 부동산 정보를 알게 되면 되레 마음이 더 불안해지기도 한다. 한마디로 부동산시장은 복잡한 심리 전장이다. p.253

평균회귀는 부동산 개발 사업을 하든, 작은 집을 사든 적지 않은 교훈을 준다. 부동산시장에는 영원한 호황이 없고, 영원한 불황도 없다는 지혜다. 부동산시장은 호황과 불황을 반복하는 사이클을 오간다. 하지만 눈앞의 이익에 춤추는 인간이란 어디 그런가. 오늘 집값이 오르면 내일도 오를 것이라 예상하며 쉽게 착각에 빠진다. 이른바 ‘지속 편향’이다. 하지만 가격은 계속 오르지 않는다. 달이 차면 기울듯 가격이 오르면 다시 내리는 게 세상의 이치다. p.281

아파트는 일반적인 부동산과는 달리 롤러코스터처럼 가격 변동성이 크다. 가격에 휘둘리지 않으려면 아파트를 재테크 대상이 아닌 ‘사는 공간’으로 생각하는 것이 중요하지만, 유혹의 원인 제공자인 가격을 멀리하는 것도 한 방법이다. 거친 격랑도 멀리서 바라보면 평온한 바다일 뿐이다. p.296

사는 집을 제외한 부동산을 보유할 것인지 말 것인지의 판단 기준은 현금 흐름이 수도꼭지에서 물 흐르듯 잘 발생하느냐의 여부다. 받을지 안 받을지 모르는 단 한 번의 행복(시세 차익)에 연연하지 말고 여러 번 쪼개서 행복(운용 수익)을 받는 지혜가 필요하다. 부동산에서 행복은 자주, 쪼개서 받을수록 좋다. p.320

철학자 이마누엘 칸트는 “인간성은 줄기가 비틀린 나무와 같다”라고 했다. 인간은 아무리 똑똑해도 시대가 안고 있는 사회적 편향이나 이데올로기에서 벗어나기 힘들다는 말이다. 부동산 열풍은 시대 상황의 문제였고, 나는 그중 한 명일 뿐이다. 집값이 자고 나면 다락같이 오르는 상황에서 냉정함을 유지하기란 신이 아닌 이상 쉽지 않은 일이었다. 지금 와서 결과론적 시각으로 보면 그런 행위는 무리한 투자, 즉 ‘투기’였을 뿐이다. p.337

한 번 투자에 실패했다고 인생의 낙오자는 아니다. ‘영끌 푸어’라면 집 투자라는 단일 사건에서 실패한 것이지 인생까지 실패한 것은 아니다. 그 사건에만 후회하고 반성하고 그쳐라. 내 인생까지 공격하지 말라. 그 사건과 내 인생을 분리해라. 자기 비하로 이어지지 않도록 하자. p.346