안녕하세요. 강연 전문기업 호오컨설팅 입니다.

이번에 소개해드릴 경제전망 강의는 경제 읽어주는 남자 김광석 교수님의 특강 '스태그플레이션 2024년 경제전망' 경제강의 영상을 준비했습니다.

김광석 교수님은 다양한 방송 프로그램을 통해 금융, 경제, 경제전망, 경제트렌드, 소비, 구독경제, 부동산, 4차산업혁명, 디지털트렌스포메이션,

블록체인, 핀테크, 산업분석, 스마트팜, 철강, 무역, 트렌드 강연을 많이 하십니다.

그럼 바로 김광석 교수님의 경제 전망 강의 소개하겠습니다.

Q.

여전히 계속해서 고금리가 지속될 것 같은데 그런데 이런 상황에서도 주택 수요가 앞으로도 계속 발생할까요?

A.

제가 앞서 말씀드렸던 것처럼 일단은 우리가 시장을 볼 때 나의 입장에서 해석하시기보다 시장 입장에서 해석하시는 게 좀 좋아요.

그러니까 저의 입장에서 생각해 본다면 대출 끼지 않고 집을 살 수 없어요.

자산가들 입장에서는 대출 끼지 않고 집 삽니다.

그러면 이 자산가들이 주택을 살 때 이제 계속 저축했다가 현금으로 다 갖고 있다가 집값이 반등할 거라고 믿음을 갖게 되면 어떻게 할까요?

수요로 연결되겠죠

첫 번째예요.

그리고 나의 관점 저의 관점에서 제가 만약에 지금 집을 사야 된다.

그러면 한 10억을 대출받아야만 살 수 있어요.

그러나 저의 관점 말고 어떤 사람의 관점에서는 1억만 대출받아도 살 수 있어요.

어떤 사람의 경우에는 2억을 받아야 집을 살 수 있어요.

그렇게 가정해 볼게요. 

그러면 결과적으로 나의 관점에서는 어떻게 이런 고금리의 집을 사나 이런 생각하실 수도 있지만,

그렇지 않은 대상 가구들도 굉장히 많이 있다 라는 거고요.

세 번째 이 수요 측면을 심리적으로 좀 고민을 해보면,

집값이 지금 23년 10월달의 집값보다 24년 10월달에 집값이 더 높을 거라고 믿는 경향성이 있어요.

그거를 그래프로 보여드린다면 바로 주택 가격 전망 csi입니다. 

이 값은 여러분 스스로 '올해 10월 집값보다 내년 10월 집값이 더 높을 거야'라고 만약에 믿으신다면

그 지표가 100 이상으로 올라가는 거예요.

지금 이렇게 구매 의사가 발동되는 거예요.

그러면 일단 첫 번째 아까 말씀드렸던 대출 안 끼고 살 사람들은 집 사야 되는 거예요.

그리고 22년 23년 상반기까지 조정됐으니 사야 되는 시점인 거예요.

이들의 관점에서는 첫 번째 

대출 얼마 안 끼고 살 사람들은 집값이 올라감에 따라서 나타날 효과가 내가 이자 상환 부담이 가중되는 것보다 낫다라고 생각하는

사람들이 매수로 연결되는 거예요.

다 그런 건 아니에요. 

그리고 제가 이렇게 강연할 때 자주 여쭤봐요.

집값이 올라갈 것 같습니까 떨어질 것 같습니까?

그럼 올라갈 것 같다고 생각하시는 분이 예를 들어 한 60~70% 정도 됩니다.

30~40%는 안 올라갈 것 같다고 생각하십니다.

그러면 올라갈 것 같다고 생각하는 사람들이 집을 사는 거예요.

그게 시장의 움직임인 거예요.

그 시장의 움직임을 부인하면 안 됩니다.

그게 시장을 보는 거고요.

나를 보는 게 아니라 내 주변을 보는 게 아니라, 내 집값을 보는 게 아니라, 나의 처지를 보는 게 아니라, 

저의 처지나 제 집값을 보면 더 이상 올라가면 안 된다고 생각도 될 수도 있고

저의 집값을 보면 대출 안 끼고 어떻게 집을 사지 하는 생각이 있을 수도 있고 나의 처지나 나의 소득을 보면 그러나 그게 시장을 결정짓지 않아요.

전반적인 모습을 고루 본다면 집값이 올라갈 거라는 것을 생각하면 이 매수세가 자극이 돼요. 

네 번째 그러면 이게 정말 고금리냐 우리 말씀을 나눴지만

우리가 지금 고금리라고 생각하는 그 이유는 분명 기준 연도가 20년 21년이에요.

20년 21년 이후에 금리 껑충껑충 올라갈 때 굉장한 공포감을 가지면서 고금리 너무 받아들이기 힘들다 이렇게 생각하셨어요.

근데 이 고금리가 뉴레짐 새로운 체제로 구성이 돼요.

고물가 고금리가 고착화되다 보니까 그러면 이 3.5%의 기준금리 이게 한동안 오래 머물다 보니까 이 기준금리를 받아들이기 시작해요.

새로운 기준으로 삼기 시작해요.

그러니까 여전히 높다고 생각하시는 분도 계시지만 또 많은 분들은 '이게 무슨 고금리야?' 라고 생각할 수 있어요.

역사적으로 보면, '2020년, 21년이 이상한 금리였고 지금 금리도 그렇게 높은 금리가 아니야' 이렇게 생각하시는 분들이 굉장히 많으세요. 

그런 분들이 시장에 수요로 자극되는 거죠.

경기 침체가 온다 하더라도 집값 침체가 오지 않는 이유는 바로 이런 것이고 또 재미있게도 

제가 한 가지 강조하고 싶은 것은 경기 침체의 정도를 비교한다면 2020년이 더 심각했어요.

경기가 얼마나 악화됐느냐라는 것을 생각해 본다면 2020년에 경기 악화가 더 심각했단 말이에요.

23년 24년보다도 그러면 23년에도 하반기부터 경기 침체가 시작됐는데 집값이 상승 반전했잖아요.

경기 침체 계속 올 거라고 하면서 스태그플레이션 올 거라고 하면서 

근데 집값은 오를 거라고 하는 게 좀 말이 안 된다라고 생각하시는 분들이 계신데

경기 침체의 정도가 집값을 결정짓기보다는 물론 경기도 나름 호황이면 집값은 더 오를 수 있어요.

근데 경기 침체의 정도 말고 돈의 이동을 보셔야 된다는 거예요.

이때 23년, 24년이 되면 고금리가 고착화되고 24년 정도가 되면 이 고금리를 이제 받아들이기 시작하고 더더군다나 24년 중반 정도가 되면

이제 곧 금리 인하하겠지 하는 믿음이 이제 변동금리로 대출받아서 집 사면 되겠네 

이런 식으로 생각하는 투자자들이나 내 집 마련 수요가 움직이는 거예요.

마지막으로 한 가지 또 근거를 드리면 기준금리는 고착화되지만 시중금리는 먼저 떨어질 겁니다.

이 그래프 한번 볼게요.

단기 코픽스 추이를 제가 지금 제시를 해드렸는데 주택담보대출 금리 말고 단기 코픽스를 먼저 본 거예요.

물론 주택담보대출 금리를 보면 좀 더 명확합니다만 코픽스 단기 코픽스가 22년 말에 정점을 찍었어요.

그리고 그 이후에는 그거보다는 안 올라가는 흐름이에요.

주택담보대출 금리는 22년 10월에 먼저 이 지점에 정점을 찍고 그리고 쭉 떨어집니다.

그리고 그거보다는 다시 안 올라가요.

그러다 보니까 시중에서는 시중금리라는 면에서 옛날에 그 4%대 주택담보대출 금리 그건 아니겠네 이런 생각들도 같이 맞물리는 거예요.

그런 것들이 같이 영향을 주면서 결과적으로 집값이 강한 상승이 나타날 거라고는 보지 않습니다.

주식시장이든 부동산 시장이든 강한 상승이 야기될 만한 근거는 전혀 없어요.

그러나 상승 반전에서 상당 기간 가마솥처럼 따뜻한 상태에서 계속 유지될 거라고 저는 보고 있습니다.

그러니까 2022년 중반부터 23년 중반까지 이게 가마솥이 차갑게 식었다가

23년 중반부터 따뜻한 기조로 좀 바뀌면서 한동안 이 기조가 유지될 거라고 보고 있는 것이죠.

경제 읽어주는 남자 김광석 교수님은 現한국경제산업연구원 경제연구실장으로 활동하시며,

쉽고 재미있는 경제 이야기를 통해 경제를 이해하고 분석을 통해 현실적인 조언을 전하는 특강 강의를

기업교육, 관공서, 대학 등에서 명사특강 교육을 진행해오셨습니다.