안녕하세요. 기업교육, 강연 전문기업 호오컨설팅입니다.

이번에는 경제 기초 상식부터 경제 이슈, 경제의 미래, 경제의 전망까지 경제를 보는 눈을 키우고 날카로운 분석과 현실적인 조언을 전해주며 

많은 기업에서 기업교육 경제특강 (강연)을 진행하시는 김광석 교수님의 경제 특강 강의를 준비했습니다.  

Q1. 내년 경기 침체로 인해서 부동산하고 주식 시장은 어떤 방향으로 흘러가게 될까요??

A1. 금리를 보시면 좋을 것 같아요.

일단 주식시장 같은 경우는 중요한 게 선행성이에요. 선행에서 움직인다는 거죠. 

 



이 그래프 한번 보십시오. 2020년 팬데믹 위기 때 금리를 급격히 떨어뜨려서 결국 경기를 부양시키는 데 초점을 두죠.

근데 어쨌든 금리가 떨어지니까 금리 떨어뜨린 이유는 뭐예요. 주가 올리려고가 아니라 경기 부양시키려고 해요. 

경기 부양을 목적으로 금리를 인하했지만, 은행 금리가 싸지니까 대출을 껴서라도 마구 투자하는 거죠.

주식시장, 부동산 시장으로 돈이 유입됩니다.

그래서 20년, 21년 중반까지 집값도 오르고, 부동산 가격도 오르고, 또 주식 가격도 오른 거예요.

그런데 21년 중반까지는 그랬지만, 21년 중반부터는 이제 지키는 투자가 필요해요.

왜냐하면 세계 주요국들이 금리를 22년이나 21년 끝자락부터 인상할 것이기 때문입니다.

왜 21년 중반부터 그렇게 하라고 했을까요??

그 이유는 "선행"하니까요.

투자자들이 이미 금리 인상기가 온다고 하면, 금리 인상기를 다른 말로 긴축의 시대라고 하죠.

완화의 시대가 끝나고 긴축의 시대로 전환되니까 다시 주식에 투자했던 자금을, 부동산에 투자했던 자금을

은행으로 돌리는 방식으로 투자해야 이렇게 22년 내내 금리가 올라가는 거죠.

먼저 금리를 금리 인상을 반영한 투자 의사결정을 단행하면서 21년 중반부터 22년 내내 주가는 떨어져 왔던 거죠.

그런데, 22년 끝자락 (22년 10월 11월 12월) 이때가 저점이라고 말씀드렸었는데 

그렇게 드렸었던 이유는 금리 인상 속도 조절론 이 촬영일을 기준으로 해서 아직 금리 인상 속도 조절 들어가지 않았어요.

미국을 기준으로 말씀드릴 때, 그거는 12월 14일 날 금리 인상 속도 조절에 들어갈 겁니다.

속도 조절에 들어가는 가능성이 있다라는 얘기가 10월부터 나와요. 이게 시그널이죠.

 



그런데, 인상 속도 조절 들어간 적도 없어요.

그리고 "금리 속도 조절 이번 달부터 들어갈 수도 있다. 이런 식으로 과도한 긴축은 필요 없다." 이런 식으로 얘기했죠. 

그게 결국은 약한 시그널에서 강한 시그널로 부상하다가 말 그대로 금리 인상 속도 조절에 들어가는 거예요.

 



이 시그널을 보셔야 됩니다. 이 시그널 때부터 주식시장이 이제 정점에 다 왔구나 이거 보세요.

그래프 보시면, '정점에 다 와가니까 이제 다시 주식시장으로 돈을 넣어도 되겠구나' 그러면서 주가가 올라가는 거예요.

 



부동산 시장을 말씀드리겠습니다.

거의 유사합니다. 2020년 집값이 폭등하죠.

제로 금리 때잖아요. 완화의 시대일 때, 2021년부터 집값 상승세가 둔화되죠. 떨어진다는 게 아니라 상승률이 둔화되죠.

이건 전주보다 이만큼 오른다는 주간 단위예요. 여전히 오르는 거예요. 그러나 오르는 정도가 둔화되는 거예요.

금리 동결기잖아요. 제로 금리를 유지하다가 금리 인상도 시작을 하죠.

우리나라는 22년 들어서 어떻게 됩니까? 금리를 가파르게 인상하죠.

'내가 월급쟁인데 우리 집이 400만 원 벌어요.

그러면 400만 원 중에 이자 상환을 그래도 100만 원까지는 할 수 있어요. 그런데 300만 원까지는 못하는 거예요.

그러면 빚의 규모가 1억인데 똑같이 1억을 비췄을 때 작년까지만 해도 50만 원만 이자 상환하면 됐는데, 올해는 100만 원을 상환해야 되니까

그걸 가지고는 내가 지불할 능력이 안 돼요' 구매 여력이라고 하죠.

구매 의사나 심리뿐만 아니라 구매 여력 자체를 떨어뜨려요.

다시 말하면, 그 정도 이자 상환을 부담을 해가면서 집을 살 수 있는 사람의 수가 줄어들어요.

 



주택 가격 전망 csi를 보시면 이게 역사상 저점이에요.

여러분들의 매수 심리가 이렇게 안 좋다는 거예요. 여러분 스스로 그렇게 전망한다는 거예요.

당연히 매수세가 완전히 얼어붙고요. 제가 거의 한 일주일에 한 번 저희 제가 거래하는 공인중개사무소에 전화를 합니다.

그럼 전화 받고 뭐라고 할까요??

'교수님이 더 잘 하시면서 저한테 왜 질문 주세요.

할 말이 없다는 거죠. 문의조차 안 옵니다'

그게 거래 절벽 현상인 거예요.

그런 걸 여실히 확인할 수 있는 게 "미분양 주택 건수"예요.

수요와 공급의 결과물이 미분양 주택이기 때문에 여러분 미분양 주택 추위만 추적하셔도 대충 지금 어떤 국면에 와 있는지를 확인할 수 있어요.




우리나라가 미분양 주택 건수가 약 6만 호에서 급격히 줄어들죠.

이게 집값이 대세 상승장이었지 않습니까, 미분양 주택이 줄어드는 속도가 둔화되죠.

그리고 22년에는 미분양 주택 건수가 집중적으로 늘어나죠.

역시 집값 상승률이 대폭 떨어지죠. 이 그래프 잠깐 기억하시고 주간 단위 집값 상승률 그래프 기억해 보세요.

데칼코마니죠. 어느 정도 설명이 돼요.

다른 거 보시지 마시고 전반적인 시장의 모습은 금리 가지고도 충분히 설명이 가능합니다.

23년이 금리의 고점이잖아요. 매수 심리가 23년에 더 자극된다는 거예요.




그러면 이 집값 상승률이 지금 현재 마이너스 0.4 정도 왔어요.

이 하락률이 더 떨어질 거죠. 언제까지 23년 1, 2분기까지 쭉 더 떨어질 거죠.

그러면 금리의 고점에서 동결할 때, 그때는 그것 때문에 더 하락하기는 어려워요.

그것도 이제 반영이 된 거예요. 그러니까 하락률이 점차 완화됩니다. 이렇게 올라가죠.

다만 여전히 마이너스에서 맴도니까 하락하는 속도가 줄어들 뿐 23년 내까지 여전히 하락하는 거예요.

그러다가 이게 플러스로 전환되는 구간을 만나긴 만나겠죠.

그런데, 만나는 구간은 지금으로서는 확률적으로 기대하기가 좀 어렵지 않겠느냐 이렇게 바라보고 있고요. 

그래서 22년 끝자락에 집값 많이 조정됐다고, 금매모 나왔다고, 덜컥 집사시기보다는

이게 조정 구변의 초임의 모습으로 받아들이시는 것도 나쁘지 않을까 생각합니다.

 




Q2. 주식은 상당히 빨리 선행으로 움직인다고 하셨잖아요.

앞에 그 방향성만 보고도 이제는 돈을 주식으로 넣어도 되겠다는 생각을 하는 거잖아요.

여전히 금리는 높은 상태를 유지하고 있음에도 불구하고요. 부동산은 지금 그렇지 않다는 거잖아요.

 



A2. 다르죠. 자산의 투자의 컨셉이 달라요. 

주식하고 원달러, 환율, 외환시장은 클릭 하나로 투자하잖아요.

부동산은 클릭 하나로 안 되죠.

공인중개사무소에 내놓고 거래하는 과정과 실제 계약을 했어도 그건 계약인 것이지 잔금 치러야 계약이 종료된 거 아닙니까

완료된 거 아닙니까 그러니까 실제 내가 지금 집 팔아야겠다. 집 사야겠다라는 의사가 있자마자 계산해 보면

잔금 치르는 날까지 생각해 보면 벌써 불확실하죠.

기본적으로 투자 의사 결정의 콘셉트 자체가 다르고요.

주식 투자는 물론 그런 사람들이 있긴 있지만, 대출 껴서 주식 투자하는 사람은 많지 않아요.

여유 자금으로 하는 경향이 강해요. 그러니까 심리적으로 투자할 수가 있어요.

근데 부동산 시장의 투자 성향 자체가 거의 그게 나의 전재산이에요. 내 집은 내 집에 나의 전 재산일 가능성이 높아요. 

전 재산 이상이죠. 왜, 부채까지 끼고 사니까 네 주택담보대출 금리에 의존해서 집을 갖고 있을 가능성이 높아요. 

기본적으로 그렇기 때문에 조정기가 오더라도 이동이 자유로운 게 아니거든요.

그래서 어차피 다 떨어지는데 들고 있지 이런 식으로 선택하는 경우도 많아요.

떨어진다고 해도 좀 지켜보다가 하자 라든가 그런 여러 가지 투자 대상의 성격이 다르기 때문에 의사 결정도 다른 거예요. 

그렇게 보시면 되겠습니다. 그래서 동행하거나 후행한다 이렇게 볼 수 있겠습니다.

 



Q3. 시간이 지나다 보면 항상 뭔가 변수는 있을 수 있잖아요.

전망이 바뀔 수 있는 변수가 있을 수 있을까요?? 어떤 변수들을 좀 더 관심 있게 보면 좋을까요??




A3. 변수 있을 수 있죠. 일단 우리가 예상할 수 없는 변수가 있을 수 있어요.

잠깐 말씀드린다면, 이 부동산 시장을 놓고 제 책에다가는 부동산 시장을 진단할 때 이렇게 단순히 수요층만 보지 않아요.

온전히 수요층만 받고 수요층을 보는 것도 일부만 보여드린 것뿐이에요.

수요 측면, 공급 측면, 제도적 측면, 이걸 고루 보고 부동산 시장을 전망하는 거예요.

그중에 극히 일부만 제가 예를 들어 100분의 5만 보여드린 거예요.

변수는 역시 이 자리에서 얘기할 수 없는 변수들, 아무도 예상할 수 없는 거, 코로나19 예상할 수 없었잖아요.

네 전쟁 예상할 수 없었잖아요. 그런 종류의 외생 변수가 등장할 수 있겠죠.

이게 왜 중요하냐면 이게 등장해서 뭔가 우리가 예상할 수 없는 뭔가가 등장해서 물가가 빨리 잡혀요.

지금으로서는 미국 물가 상승률의 흐름이 23년 상반기가 5, 하반기가 4 이렇게 하향 안정화될 것으로 보고 있어요.

다른 이런 변수가 없다고 했을 때요.

그런데 무언가가 나타나서 무언가가 나타난 게 중요한 게 아니라 무언가가 나타나서 물가가 빨리 2%에 근접하게 내려온다.

그러면 생각보다 빨리 금리 인하를 단행할 수 있게 되는 거예요.

2%의 목표 물가에 부합해지면 금리 인하를 할 수 있는 전제조건이 형성되는 거예요.




두 번째는 반대의 효과로 물가가 다시 급등해에요. 전쟁이 확산된다거나 그건 누구도 예상할 수 없잖아요.

그러면 더 갈 길이 멀어지는 거예요. 매수 시점은 당분간 오지 않는 거죠.

그런 일이 있게 되면, 저 같은 경우는 이제 수정 전망을 해요.

그다음 주역을 말씀드릴게요. 예측해볼 법한 가능성 있는 시나리오가 또 하나가 있죠.




우리나라의 목표 물가가 2%로 설정되어 있는데, 2%로 설정되어 있는 이유는 그동안 21년까지만 해도 2%가 안 됐기 때문이에요.

네 이해 가시죠 심지어 마이너스 물가도 찍었었죠. 그러니까 일본처럼 갈까 봐 두려운 거예요. 디플레이션이 걱정되는 거예요.

그러니까 이 물가 상승률을 2%까지 끌어올리자 하면서 목표가 설정됐던 거예요.

어떻게 금리를 인하해서 낮은 금리를 만들어서 물가를 이만큼 끌어올리자가 목표였던 거예요.

그런데 지금은 물가가 전혀 다른 레벨에서 놀잖아요.

그러면 5.7%에 해당하는 이 물가 상승률을 20%까지 떨어질 때까지 기다리려면 23년 내내 기다려야 돼요.

그러기에는 초과 상단 다 태우는 거죠. 부동산도 폭락은 되게 위험하거든요.

그런 것들이 이제 위험하다고 판단하면 할수록 목표 물가를 조절하자 목표 물가를 3%로 조정하자라는 여론이 형성될 수 있어요.

가장 가능한 시나리오는 학제 간의 다툼이 있어요. 주로 2023년 8월에 잭스놀 미팅이 있습니다.

저는 잭스놀 미팅 같은 거 하면 실시간으로 미팅 발언 하자마자 즉시 분석해버리거든요.

그런 것들을 좀 주목하셔야 돼요.




만약에 잭슨홀 미팅에서 두 학파가 싸워요. 금리 인하 시그널이죠. 

중앙은행에서 목표 물가에 대한 재검토 보고서를 발표해요.

우리 한국은행에서도 마찬가지예요. 가시적인 시그널이에요.

그래서 그 보고서를 보니까 우리 경제를 진단해 보니까 3%가 적정하다고 물가가 안 떨어질 거라면 목표 물가를 올리겠다고 하는거죠.

목표치를 바꾸면 가능한 거죠. 물가가 2%로 안 떨어지면 그러면 타당한 근거가 마련돼야만 말을 뒤집는 거거든요. 

그게 타당한 근거라는 거죠. 수용할 겁니다. 그렇게 많이 비판 안 할 겁니다. 

근데 그게 아마도 23년 하반기일 텐데 금리인하 시그널이 불 때 주식시장에는 굉장한 후풍이 있을 겁니다.

우리 집값은 금리 인하 시그널로부터 그때쯤이 집값 하락률이 좀 둔화되는 시점이고 겁니다.

그런 것도 굉장히 중요한 시그널이니까 그런 시그널이 있을 때는 적극적으로 투자 의사 결정하는 것도 좋지 않을까

이런 게 그런 변수라고 볼 수 있을 것 같습니다.

 

지금까지 특강강사로 많은 강연을 진행하시는 김광석 교수님  '2023년 집값은 결국 이렇게 됩니다.' 특강에 대한 포스팅이었습니다.

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